Contratto affitto 4+4: i dettagli importanti

Il contratto affitto 4+4 è tra i più utilizzati, e permette alle parti di stabilire liberamente l’importo del canone di locazione, ma rispettando la durata minima obbligatoria di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4.
Questo contratto è regolato dall’art.2, comma 1, Legge n.431/98, che stabilisce da un lato la liberalizzazione del contratto di locazione, e dall’altro dà certezza della durata del rapporto.

CARATTERISTICHE DEL CONTRATTO AFFITTO 4+4

Il contratto ordinario a canone libero 4+4 è un contratto libero, e nasce quindi da accordi appunto liberi, senza vincoli, tra proprietario e inquilino. Ci sono però delle informazioni che devono essere presenti, per evitare incomprensioni e controversie future.
Tra le informazioni fondamentali segnaliamo:

• tutte le caratteristiche dell’immobile: condizioni al momento dell’affitto, posizione, numero di stanze, destinazione d’uso ecc.
• dati anagrafici del locatore e del conduttore
• durata dell’affitto, che per contratto dev’essere di minimo 4 anni
• canone da corrispondere al proprietario, aggiornamento ISTAT, clausole per mancato pagamento del canone, spese di registrazione contratto
• regolamentazione del recesso anticipato
• deposito cauzionale versato (nel caso sia richiesto)
• suddivisione delle spese per manutenzione straordinaria e ordinaria, e per eventuali oneri accessori
• dichiarazione di avvenuta ricezione da parte dell’inquilino dell’attestato di prestazione energetica (per singole unità immobiliari o edifici)
• e tutti gli altri accordi (esempio: divieto di portare animali in casa)

CONTRATTO AFFITTO 4+4: COME FUNZIONA LA SCADENZA?

Al termine degli 8 anni previsti dalla legge, è possibile:

• rinnovare il contratto a nuove condizioni;
• rinunciare al rinnovo del contratto.

Per entrambi i casi è necessario inviare una comunicazione tramite lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. In caso contrario il contratto si ritiene tacitamente rinnovato alle stesse condizioni, quindi altri 4 + 4 anni.

DISDETTA DEL CONTRATTO AFFITTO 4+4

Disdetta da parte dell’inquilino

L’inquilino può interrompere il contratto ordinario a canone libero 4+4 “qualora ricorrano gravi motivi” (art.3, comma 6, Legge n.431/98), dando disdetta in qualunque momento, attraverso una lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima.

Disdetta da parte del locatore

Diversa è la situazione se la disdetta è volontà del proprietario. Egli infatti può recedere anticipatamente solo per i motivi elencati dall’art.3, comma 1, Legge n.431/98, e solo allo scadere dei primi 4 anni di locazione.

Tra le motivazioni riportate dalla legge:

• vendita dell’immobile;
• utilizzo dell’immobile per perseguire le finalità del locatore (pubbliche, persona giuridica, società ecc);
• immobile sottoposto ad opere (ristrutturazione dello stabile, demolizione ecc);
• utilizzazione dell’immobile per sé o per i propri familiari.

CONTRATTO DI LOCAZIONE 4+4: AGEVOLAZIONI FISCALI

Le detrazioni fiscali IRPEF sugli affitti rappresentano sempre una delle voci più importanti nella scelta della tipologia contrattuale. In particolare il conduttore che sceglie di adottare la formula del contratto affitto 4+4 può beneficiare di detrazioni d’imposta.

Le opzioni per ottenere le agevolazioni fiscali sono:

CASI	REQUISITI	AMMONTARE BENEFICIO
Trasferimento di residenza per motivi di lavoro	– Trasferimento da non più di 3 anni dalla richiesta – nuovo Comune di residenza fuori dalla Regione di provenienza e distante almeno 100 Km	Detrazione per i primi tre periodi di imposta: – 991,60€ con reddito complessivo inferiore a 15.493,71€- 495,80 con reddito complessivo compreso tra 15.493,71€ e 30.987,41€
Dichiarazione di abitazione principale relativamente all’immobile affittato	Titolari di un contratto di locazione immobiliare 4+4 adibita ad abitazione principale.	-300,00€ con reddito complessivo inferiore a 15.493,71€ – 150,00€ con reddito complessivo compreso tra 15.493,71€ e 30.987,41€
Studente universitario	– Iscritto ad un’Università lontana almeno 100 Km dalla propria città di residenza – Immobile locato nel Comune sede dell’Università – Comune di residenza dello studente di una pronvincia diversa rispetto la sede universitaria	Detrazione del 19% rispetto alla spesa sostenuta, per un importo non superiore a 2.633€
Età compresa tra 20 e 30 anni	·      Immobile diverso dall’abitazione principale dei genitori – Immobile da destinare a propria abitazione principale	– 991,60€ con reddito complessivo inferiore a 15.493,71€ – non prevista con reddito complessivo superiore ai 15.493,71€

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