Problemi e controversie tra proprietario e inquilino: pagamento del canone locazione

L’affitto di case a volte crea problemi e controversie tra il proprietario e l’inquilino. Le cause di disaccordo sono molteplici: l’esistenza di un difetto nascosto, la carenza dei lavori di manutenzione, l’aumento del canone di locazione e molti altri. Tuttavia, il mancato pagamento del canone locazione spesso rimane la fonte principale dei problema. Che cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto e nasce così un contenzioso?

Affitto casa: come funziona il pagamento del canone locazione

Una guida pratica e veloce per sapere come funziona il pagamento del canone locazione, per la tua casa in affitto.

Iniziamo specificando che l’importo del canone di locazione non è una cifra fissa, ma dipende dalle singole tipologie di contratto. Nella maggior parte dei casi è deciso liberamente tra il proprietario e l’inquilino, sulla base dei comuni prezzi di mercato.

C’è solo un’eccezione e riguarda i contratti di tipo convenzionato (canone convenzionato, transitori e transitori per studenti). Tale tipologia di canone non può infatti essere concordato liberamente, ma deve rientrare all’interno di alcune fasce previste nelle convenzioni locali.

L’importo del canone di locazione generalmente non varia nel tempo. Ad esempio si concordano 700€ al mese, e l’inquilino dovrà versare questa cifra fino alla scadenza del contratto. Tuttavia può succedere che nel contratto di affitto si stabilisca fin da subito che questa cifra aumenti anno in anno. O addirittura in corso d’anno.
Questo avviene spesso nel caso di contratti di locazione ad uso diverso dall’abitativo, dove il proprietario può concedere al conduttore di pagare un importo più basso. Ad esempio per i primi mesi o per il primo anno di locazione, per avviare la propria attività.
Tale clausola è esplicitata all’interno del contratto. Se al contrario non viene specificata, il proprietario non può per legge aumentare il canone di locazione per esempio al terzo anno di affitto. Per aumentare il canone dovrà attendere la naturale scadenza del contratto, e proporre un nuovo contratto a nuove condizioni.

Affitto casa: quando pagare il canone di locazione

La cadenza con cui bisogna corrispondere l’importo dell’affitto varia a seconda del tipo di contratto, e degli accordi presi tra proprietario e inquilino. Ad esempio si può optare per un versamento con cadenza mensile, bimestrale, trimestrale, semestrale o addirittura annuale. Nella prassi comune tuttavia il pagamento del canone locazione da parte dell’inquilino avviene mensilmente.

Affitto in contanti 2017: ecco come si può pagare

Dal 2016, grazie alla legge di Stabilità, il limite per utilizzare i contanti si alza da 1.000 a 3.000 euro. Il pagamento canone locazione può quindi avvenire in contanti, se l’importo è compreso tra 1.000 e 2.999,99 Euro.

Se l’importo supera i 3.000 Euro è necessario versare la somma tramite:

• bonifico bancario
• assegno non trasferibile
• carta di credito o bancomat.

La soglia limite di pagamento in contanti riguarda i contratti di locazione destinati ad uso abitativo includendo l’affitto di box auto, garage o cantine, considerati pertinenze dell’abitazione.

Indipendentemente da come avvenga il pagamento (bonifico, contanti nel limite di 3000€, assegno ecc) il proprietario, a richiesta dell’inquilino, deve rilasciare una ricevuta di pagamento assoggettata ad imposta di bollo di € 2,00.
Inoltre per il proprietario la ricevuta è fondamentale per usufruire delle agevolazioni fiscali connesse al contratto.

È sufficiente scrivere: “Con la presente attesto che in data ….., il Sig. ……… ha provveduto al pagamento del canone di locazione del mese di …………, relativo all’immobile posto in ……” Data e firma.

Affitto casa: aggiornamento del canone di locazione

L’aggiornamento del canone di locazione ricalcola periodicamente, di solito ogni anno, l’ammontare del canone di locazione, e lo aumenta in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati.

Anche questa, come la variazione del canone nel tempo, è una clausola che può essere inserita all’interno del contratto di affitto, in accordo tra le parti:

• se nel contratto si inserisce tale clausola, il proprietario non potrà richiedere all’inquilino una variazione dell’affitto;
• se la clausola di aggiornamento del canone è invece presente, l’inquilino non potrà opporsi all’aggiornamento periodico, purchè esso avvenga nei modi soecificati nel contratto di affitto;
• l’opzione per la cedolare secca non permette di procedere ad aggiornamenti del canone di locazione.

L’aggiornamento del canone può avvenire anche fino al 100% della variazione dei prezzi di consumo, consultabili in Gazzetta Ufficiale.

Come effettuare il calcolo dell’aggiornamento del canone Istat: esempio pratico

Ipotizziamo che l’affitto casa sia di 700€ al mese.

• Si moltiplica 700 x 12 per ottenere il canone annuo: 8.400€
• Ipotizziamo una variazione percentuale rispetto all’anno precedente del 0,3%
• Si moltiplica il canone annuo per la variazione percentuale (8.400 x 0,3 = 25,20€)
• Si divide il risultato ottenuto per il numero di mesi in un anno (25,20: 12 = 2,1€)
• Dal mese successivo a questo calcolo, il nuovo canone che l’inquilino dovrà corrispondere sarà pari a 700+2,1 = 702,1€

Una volta individuato l’importo, il proprietario dovrà inviare all’inquilino una lettera per comunicargli il nuovo canone di locazione.

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Mancato pagamento del canone locazione: cosa fare

In caso di mancato pagamento del canone locazione si parla di morosità. Su questo argomento interviene l’art. 5 della Legge 392/1978, specificando che l’inquilino si considera moroso se:

• ritarda il pagamento di oltre 20 giorni;
• per un importo almeno pari a due mensilità di canone.

In questi casi il proprietario può iniziare una procedura di sfratto per morosità, e ottenere la risoluzione del contratto di locazione.

ATTENZIONE!!!!: è possibile richiedere la risoluzione del contratto di locazione SOLO se trascorsi 20 giorni dal termine del pagamento del canone di locazione. Se sono trascorsi meno di 20 giorni, il proprietario può inviare una raccomandata di sollecito all’inquilino.

La propria intenzione va comunicata all’inquilino tramite lettera raccomandata di sollecito.

Una volta ricevuta la raccomandata, l’inquilino può interrompere la procedura di risoluzione pagando quanto dovuto, ed evitando così di lasciare la casa in affitto. Oltre al canone di affitto, l’inquilino dovrà pagare gli interessi legali delle spese processuali.

L’art.55, Legge n.392/1978, specifica inoltre che la morosità può essere risolta in sede giudiziale, per non più di tre volte in un quadriennio. Il pagamento canone locazione deve avvenire entro 90 giorni.

Se, però, il mancato pagamento deriva da:
• malattia
• improvvisa perdita del lavoro, e relativa disoccupazione
• gravi condizioni di difficoltà

l’inquilino ha la possibilità di risolvere la morosità in prima udienza, per non più di 4 volte in 4 anni. Viene quindi offerta una possibilità in più, oltre al prolungamento del termine del pagamento a 120 giorni.

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