Casa in affitto: 5 domande ricorrenti e 5 risposte utili

Mettere una casa in affitto non è sempre una impresa facile. Non solo per la ricerca di un inquilino perfetto, l’arredamento ecc. ma anche (e spesso, soprattutto!) per orientarsi tra le tante regole burocratiche. Di seguito troverete risposte ad alcune tra le domande più frequenti.

1. Termine contratto di locazione: come funzionano le imposte?

Quando termina un contratto di affitto casa, è importante individuare a quale situazione si riferisce:

– contratto di locazione interrotto prima della naturale scadenza -> in questo caso si parla di risoluzione del contratto. Segue il versamento all’Agenzia delle Entrate di un’imposta di registro per la risoluzione anticipata. La somma da pagare è pari a 67 euro, e deve essere versata entro 30 giorni dalla risoluzione contrattuale. Tale imposta non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. è comunque necessario comunicare la risoluzione presentando all’ufficio dell’Agenzia dove è stato registrato il contratto, il modello RLI debitamente compilato. -> CLICCANDO QUI puoi registrarti ai servizi online dell’Agenzia delle Entrate

– contratto di locazione terminato a naturale scadenza -> in questo caso, in assenza di comunicazioni di proroga, l’Agenzia delle Entrate, in automatico, alla prima scadenza intende risolto il contratto e non è necessario versare. IMPORTANTE: ciò che conta per definire la scadenza del contratto di affitto casa non è la data di stipula, ma quella di decorrenza.

2. Casa in affitto a canone concordato: è davvero conveniente?

Per valutare la convenienza di stipulare un contratto agevolato a canone concordato, bisogna considerare l’aspetto fiscale. Scegliendo il regime a cedolare secca, e stipulando un contratto concordato i proprietari godranno di una tassazione agevolata al 10% sulla rendita derivante dalla locazione. La percentuale del 10% è relativa al quadriennio 2014-2017, e dal 2018 dovrebbe salire al 15%. Percentuale vantaggiosa rispetto all’aliquota ordinaria del 21% che si applica per i contratti a canone libero).

Ci sono anche vantaggi per l’IMU, con aliquote agevolate per gli immobili affittati con contratto concordato rispetto ai contratti liberi. Inoltre, nel caso di canone concordato, anche l’inquilino ha benefici. I contratti a canone concordato spuntano infatti mediamente un canone di affitto di circa il 15% inferiore a quello di mercato.

3. Come si può usufruire dell’agevolazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio?

Tale agevolazione è regolata dall’articolo 16-bis del Tuir. L’articolo indica la necessità di rispettare tutta una serie di adempimenti, per non rischiare di vedere inficiato il riconoscimento del bonus stesso:

– essere in possesso della fattura emessa dal prestatore. Nella fattura deve essere chiaramente indicato il committente e l’importo.
– il pagamento dei lavori deve avvenire tramite bonifico, anche postale. Nel bonifico devono essere indicati la causale del versamento con esplicito riferimento alla norma (articolo 16-bis, Dpr 917/1986), il codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento e il codice fiscale, o partita Iva, del beneficiario del pagamento.

4. La Fideiussione per la casa in affitto, è una valida garanzia per i proprietari?

La fideiussione è una garanzia che la banca o compagnia di assicurazione concede a persone fisiche e società, per garantire il regolare pagamento dei canoni di locazione o del deposito cauzionale da parte del conduttore. Sono molti i locatori oggi che la richiedono. Per avere più garanzie nei confronti degli inquilini ed evitare problemi di morosità nel futuro. Naturalmente occorre prestare attenzione alle varie clausole, per non incorrere in spiacevoli sorprese.

La fideiussione per la casa in affitto può essere di due tipi:

1) fideiussione bancaria: è la banca che garantisce il regolare pagamento del canone di locazione;
2) fideiussione assicurativa: è gestita da una compagnia assicurativa, che funge da garante.

Per ottenerla, l’inquilino deve affrontare dei costi di commissione, variabili in base alla natura del contratto. per ottenerla il locatario deve recarsi in banca o alla compagna assicurativa prescelta, e attivare o stipulare il contratto di fideiussione a favore del proprietario. Tale fideiussione va poi consegnata al proprietario in originale, ovvero con la firma manoscritta del funzionario che la redige.

Il proprietario davanti a una situazione di morosità, potrà impugnare la copia della fideiussione, recarsi in banca o in compagnia assicurativa, se farsi rimborsare i canoni non percepiti da parte del conduttore.
Esistono vari tipo di fideiussione. Possono coprire l’intera durata di locazione (4 anni), 6 mesi, 12 mesi ecc. dipende dal rischio e dalla protezione che si vuole assicurare. Naturalmente una durata maggiore avrà un costo maggiore e un deposito maggiore di liquidità presso la banca a carico del conduttore.

5. Cosa fare se l’inquilino non vuole lasciare la casa in affitto?

Se il proprietario ha regolarmente inviato all’inquilino disdetta del contratto di locazione, con raccomandata A.R. rispettando il termine di preavviso (6 mesi) per evitare il tacito rinnovo, e l’inquilino non rilascia la casa in affitto, è necessario ricorrere al giudice.

Le procedure per uno sfratto sono le seguenti:

l’avvocato notifica all’inquilino l’atto di citazione in Tribunale -> in udienza il Giudice convaliderà lo sfratto -> se il conduttore non se ne va spontaneamente, dovrà intervenire l’ufficiale giudiziario per lo sgombero.

A seguito della scadenza del contratto, l’inquilino dovrà continuare a pagare al proprietario l’indennità di occupazione e gli oneri accessori (spese condominiali) fino a quando non rilascia la casa.
Questo diritto è tutelato dall’art. 1591 Cod.Civ. che recita: “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. Il maggior danno è riconosciuto dal giudice, a fronte di prove presentate dal proprietario.

Se l’inquilino non paga l’indennità di occupazione, malgrado gli venga imposto dal giudice, il proprietario dovrà procedere chiedendo un decreto ingiuntivo al quale l’inquilino potrà opporsi. Se il giudice, valutando i suoi motivi, darà ragione al proprietario ma l’inquilino continuerà a non pagare, si procederà con i pignoramenti (il quinto dello stipendio, conti bancari ecc.).

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