Affitti brevi normativa: le leggi da conoscere e i passaggi più importanti

La parte sicuramente più ostica, ma anche la più importante, che permette di comprendere come procedere con il tuo affitto breve, è comprenderne le basi che regolano il settore. Ovvero l’infinito mondo delle leggi sull’argomento!

Troverai qui di seguito molte informazioni utili e spiegazioni sull’impianto legislativo italiano. Un impianto sicuramente ben costruito, ma molto denso di leggi che creano spesso confusione al cittadino. Proviamo a mettere ordine.

Affitti brevi normativa: prima di iniziare, e come se non bastasse, dobbiamo dire che attualmente c’è una notevole crescita in termini di modifiche e leggi nel settore degli affitti brevi, viste le grandi trasformazioni in corso. Il settore ha subito notevoli cambiamenti a causa dell’evoluzione del panorama immobiliare, influenzato in modo significativo dalla presenza di piattaforme come Airbnb e altri. Le modifiche normative degli ultimi anni hanno cercato di mettere ordine in questo complesso scenario legale sono le seguenti:

• Norma Airbnb: Introdotto nel giugno 2017, questo regolamento ha subito successive revisioni attraverso nuovi testi di legge.
• Cedolare Secca al 21%: Attualmente, gli affitti brevi godono di un regime fiscale agevolato, la cedolare secca, con un’aliquota del 21%, includendo l’esenzione da imposte di registro e bollo.

In generale il testo a cui rivolgersi per trovare tutte le risposte per i vostri affitti brevi, è sicuramente il Codice Civile: un corpo organico che contiene norme di diritto civile, e norme di diritto processuale civile di rilievo generale. Costituisce, insieme alla Costituzione della Repubblica Italiana ed alle leggi speciali le basi su cui si regola la vita in Italia. E anche la vita dei nostri affitti!

Nuove regole e cambiamenti in arrivo

Ecco alcune nuove regole e cambiamenti in arrivo nel 2024:

• Incremento aliquota cedolare secca: l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi salirà al 26%, applicata solo dal secondo immobile concesso in locazione.
• Durata minima soggiorni: gli affitti brevi dovranno avere una durata minima di almeno due notti, eliminando l’eccezione per nuclei familiari numerosi.
• Limite appartamenti con cedolare secca: il limite di appartamenti tassati con cedolare secca scende da 4 a 2, riducendo i vantaggi fiscali per chi concede in affitto breve più unità immobiliari.
• Codice Identificativo Nazionale (Cin): introduzione del Cin per registrazione e tracciamento, sostituendo il Cir. La mancata esposizione comporta sanzioni fino a 5.000 euro; per soggetti non registrati, multa fino a 8.000 euro.
• Zone di applicazione: le nuove regole si applicano a zone storiche, artistiche e a pregio ambientale, coinvolgendo città metropolitane e 969 comuni ad alta densità turistica, senza deroghe, nemmeno per centri con meno di 5.000 abitanti.

Affitti brevi normativa: quali leggi cercare

Tutta la disciplina delle locazioni si trova nel Libro IV – Delle Obbligazioni, Titolo III – Dei singoli contratti. In particolare, le locazioni di immobili per finalità turistiche sono descritte nella legge 9 dicembre 1998, n.431.

Cosa si trova di utile in questa legge:

• ART 2: modalità di stipula e rinnovo del contratto di locazione;
• ART 3: disdetta del contratto da parte del proprietario;
• ART 4: convenzione nazionale dei contratti;
• ART 8: agevolazioni fiscali;
• ART 13: patti contrari alla legge.

Se volete leggere bene i testi, per trovare risposte a varie domande, sappiate che altre indicazioni per gli affitti brevi si trovano dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile: “Della locazione e dell’affitto”.

Vediamo insieme alcuni tra i punti più importanti di questi articoli:

Obblighi per il proprietario

• consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Obblighi per l’inquilino

• prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto, o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
• dare il corrispettivo nei termini convenuti.

Locazione turistica normativa

Il contratto degli affitti brevi deve durare massimo 29 notti e 30 giorni (se supera i 30 giorni non è più una locazione breve e dev’essere registrato). Questa tipologia di contratto non è soggetto a tutti gli obblighi del contratto transitorio. Alcuni di questi obblighi da cui si è esenti sono:

• registrazione contratto di locazione;
• pagamento imposta di registro;
• condivisione delle spese e degli oneri accessori;
• fornitura degli estremi catastali;
• ecc…

Il contratto per gli affitti brevi è quindi una scrittura privata, stipulata tra il proprietario della casa e l’ospite. Se allegate un giustificativo di pagamento al contratto firmato (mi raccomando, firmato! altrimenti perde di valore legale), non dovrete emettere ricevuta semplice.

Casa vacanze normativa fiscale

Questo provvedimento ha una storia molto travagliata alle spalle. Il codice sul turismo corrisponde al decreto legislativo 23 maggio n.79, che è stato oggetto di ricorso da parte di molte regioni italiane. Dopo le innumerevoli controversie, la Corte Costituzionale l’ha dichiarato per buona parte illegittimo.

Lasciando quindi da parte molti passaggi, vi segnaliamo un articolo che è rimasto vigore e che è interessante conoscere. L’articolo in questione è il decreto numero 53: <gli alloggi locali esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice Civile in tema di locazione>.

Affitti turistici e leggi regionali

Ogni Regione ha delle proprie leggi che cercano di mettere ordine nel settore degli affitti turistici e affitti brevi. E queste leggi cambiano da regione a regione. La cosa importante però da sapere è che la normativa regionale non può sovrapporsi nei campi dove esiste una normativa prevalente (ovvero alle norme del Codice Civile). Quando per esempio si parla di norme che riguardano le parti fondamentali dei contratti di locazione (esempio: la durata minima del soggiorno, gli obblighi del proprietario o dell’inquilino che abbiamo visto sopra ecc.), prevale il Codice Civile.

Affitti brevi normative – cose da sapere a livello regionale: all’interno delle leggi regionali quando si parla di affitti turistici ci si riferisce a “strutture ricettive extra alberghiere”. Non è sempre così, ma nella grande maggioranza dei casi. Inoltre ciascun ente regionale (Regione, Provincia, Comune..) ha un suo compito specifico, e bisogna conoscerli per sapere a chi rivolgersi.

Ad esempio la Provincia si occupa della denuncia dei prezzi e delle attrezzature delle strutture ricettive, e il Comune invece esercita tutte le funzioni amministrative.

Obbligo segnalazione telematica

La segnalazione telematica è obbligatoria per tutti gli appartamenti e case vacanze a gestione imprenditoriale e non. Come riportato nel portale della Polizia di Stato: “Il servizio è individuato quale unico sistema di comunicazione dei dati relativi agli alloggiati alle Questure territorialmente competenti. Tali dati non potranno, pertanto, essere fatti pervenire in forma cartacea, o in altra forma, né alla Questura, né ai Carabinieri o ad altri enti (ad esempio al proprio Comune). I gestori delle strutture, una volta accreditati per l’accesso al servizio, non avranno più bisogno di rivolgersi alla Questura territorialmente competente per ulteriori rinnovi delle utenze o dei certificati d’accesso. In quanto il portale è strutturato in modo tale da permettere all’utilizzatore di gestire la proprio utenza in autonomia.”

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo dei clienti. Nel caso in cui il soggiorno degli ospiti sia inferiore alle 24 ore le schedine devono essere inviate immediatamente.

A questo link accedi direttamente al portale della Questura per la segnalazione telematica della Polizia di Stato.

Domande frequenti

Quali sono le principali normative per gli affitti brevi in Italia?

Le principali normative per gli affitti brevi in Italia includono la Norma Airbnb, introdotta nel 2017 e successivamente aggiornata, e la Cedolare Secca al 21%, che offre un regime fiscale agevolato. Inoltre, il Codice Civile fornisce un quadro generale per tutte le locazioni, inclusi gli affitti brevi.

Ci sono cambiamenti previsti nel 2024 per gli affitti brevi?

Sì, nel 2024 ci saranno cambiamenti significativi: l’aliquota della cedolare secca aumenterà al 26%, gli affitti brevi dovranno avere una durata minima di due notti, e il limite di appartamenti tassati con cedolare secca scenderà da 4 a 2. Inoltre, verrà introdotto il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per la registrazione e il tracciamento degli affitti.

Come influiscono le leggi regionali sugli affitti brevi?

Ogni regione italiana ha le proprie leggi che regolano gli affitti brevi, ma queste non possono contraddire le norme fondamentali del Codice Civile. Le leggi regionali si concentrano principalmente su aspetti specifici come la gestione delle “strutture ricettive extra alberghiere”. È importante conoscere le leggi specifiche della propria regione per essere in regola.

Cose da ricordare

• Regime Fiscale Cedolare Secca: Gli affitti brevi sono soggetti alla cedolare secca al 21%, che include esenzioni da imposte di registro e bollo. È fondamentale dichiarare correttamente questi redditi per evitare sanzioni.
• Normativa Airbnb e Altre Piattaforme: Se si affitta tramite piattaforme come Airbnb, è necessario rispettare le normative specifiche introdotte nel 2017, che possono includere obblighi di registrazione e limiti sulla durata degli affitti.
• Codice Identificativo Nazionale (CIN): Dal 2024, sarà obbligatorio registrare gli affitti brevi con il CIN per una migliore tracciabilità. Assicurati di comprendere e adempiere a queste nuove esigenze di registrazione.
• Leggi Regionali e Comunali: Oltre alle norme nazionali, è essenziale conoscere e rispettare le leggi specifiche della propria regione o comune, che possono variare significativamente in Italia.
• Obblighi del Proprietario e dell’Inquilino: Il proprietario deve garantire che l’immobile sia in buono stato e adatto all’uso concordato, mentre l’inquilino deve usare l’immobile con cura e pagare il corrispettivo nei termini stabiliti. Conoscere questi obblighi è cruciale per evitare controversie legali.

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