Contratto di locazione cedolare secca: cosa c’è da sapere

Che cos’è la cedolare secca? Il contratto di locazione cedolare secca è l’imposta che il locatore può scegliere di pagare, in sostituzione di quelle attualmente dovute sulle locazioni. Si tratta di un regime a tutti gli effetti opzionale, in quanto è una libera scelta del locatore.

La cedolare secca è stata introdotta dall’art. 3 del Decreto legislativo 14 marzo 2011, n.23, diventando molto più conveniente soprattutto a partire dal 2013, quando sono state modificate le norme del regime ordinario.

Che cosa sostituisce la cedolare secca?

Il contratto di locazione cedolare secca sostituisce:

• l’IRPEF e le relative addizionali regionali e comunali dovute sul reddito fondiario derivante dalla locazione dell’unità immobiliare, e delle pertinenze locate congiuntamente;
• l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto di affitto, se l’opzione è esercitata al momento della registrazione. Andando quindi a scegliere l’opzione della cedolare secca alla registrazione, non si dovrà pagare l’imposta di registro anche nelle annualità successive alla prima, per tutta la durata del contratto di locazione;
• se l’opzione viene invece esercitata dopo la prima annualità, non si dovrà pagare l’imposta di registro per l’annualità di riferimento e per tutti gli anni mancanti alla scadenza;
• l’imposta di registro per la proroga, se l’opzione viene esercitata entro i termini per il versamento dell’imposta di registro. Anche per questo caso l’esenzione varrà per tutta la durata della proroga.

Nel caso di imposta di registro per la cessione, rimane sempre l’obbligo di versamento indipendentemente dalla cedolare secca.

Cosa succede se non si sceglie la cedolare secca?

Se il locatore decide di non scegliere l’opzione della cedolare secca, si deve attenere alle ordinarie regole di tassazione, dichiarando il reddito di locazione. Ne consegue il pagamento dell’IRPEF e relative addizionali, e versando regolarmente le imposte di registro e di bollo dovute per la registrazione, risoluzione e proroga contrattuale.

Chi può usufruire della cedolare secca

Questo regime sostitutivo interessa solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà, o del diritto reale di godimento di un immobile.

Contratto di locazione cedolare secca e regime ordinario: differenze

ALIQUOTA: nel regime ordinario l’aliquota è marginale, e determinata in base al reddito imponibile del contribuente. Con la cedolare secca è del 21%. Nel caso di cantratti di locazione a canone concordato l’aliquota è del 10% (il Governo Renzi ha ridotto l’aliquota per la cedolare secca dal 15% al 10%, per il quadriennio 2014 – 2017).

BASE IMPONIBILE: nel regime ordinario è il 95% del canone per i contratti a canone libero, e il 66,50% per i contratti a canone concordato. Mentre con la cedolare secca il canone è quello che si trova nel contratto, senza riduzioni forfetarie.

ISTAT: il regime ordinario è sottoposto all’aggiornamento, mentre con l’opzione della cedolare secca si rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.

IMPOSTA DI REGISTRO E DI BOLLO: per il regime ordinario sono dovute secondo le regole standard. Con la cedolare secca non sono più dovute, tranne per la cessione del contratto.

Come si esercita l’opzione della cedolare secca

Innanzitutto è importante sapere che per tutto il periodo in cui è valida l’opzione della cedolare secca, non si può modificare l’importo del canone di locazione. Non è nemmeno possibile aggiornare il canone per la variazione ISTAT.

Il locatore ha l’obbligo di comunicare al conduttore la decisione di passare a questo regime, tramite lettera raccomandata (spedita e NON consegnata a mano). In questo modo rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, per tutta la durata del contratto di locazione cedolare secca.
Nel caso invece in cui nel contratto di locazione sia chiaramente indicata la scelta per il regime sostitutivo, e la conseguente rinuncia agli aggiornamenti di canone, l’invio della raccomandata non è necessario.

L’opzione della cedolare secca deve essere esercitata:

• al momento della registrazione del contratto di locazione, con modello RLI
• al momento della proroga del contratto, entro il 30esimo giorno successivo alla data in cui la proroga ha avuto effetto (modello RLI)
• entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, dell’anno in corso
• in sede di dichiarazione dei redditi

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