Affitti in nero, affitto senza contratto, affitti irregolari, affitto con contratto non registrato..molti sono i termini per indicare il fenomeno degli affitti illegali. Un fenomeno in riduzione negli ultimi anni, grazie alla semplificazione e riduzione del peso fiscale, e all’inasprimento delle sanzioni in caso di evasione. L’introduzione della cedolare secca sugli affitti e locazioni, è stata sicuramente un valido aiuto nel contrastare il fenomeno, con l’aliquota agevolata.
– Ricordiamo, a tal proposito, che la legge di bilancio 2018 approvata a Dicembre, proroga la possibilità di fruire della cedolare secca al 10% sui contratti a canone concordato. –
Il Fisco ha inoltre introdotto molte novità sul fronte della lotta all’evasione degli affitti in nero, offrendo la possibilità all’inquilino di denunciare il proprietario godendo di affitti agevolati.
AFFITTI IN NERO: COSA SIGNIFICA IN PRATICA
Gli affitti in nero sono affitti non dichiarati al fisco, quindi illegali. Possono essere un semplice accordo verbale tra proprietario e inquilino, o una forma contrattuale scritta ma non registrata all’Agenzia delle Entrate. Il proprietario in questo modo non dovrà versare l’imposta di registro, e l’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone di locazione.
la Legge italiana (n.431/1998, art.1) dichiara che i contratti non registrati, e le locazioni di immobili sulla base di un accordo verbali, sono da considerarsi nulli. La Legge prevede infatti l’obbligo della forma scritta.
Di conseguenza l’inquilino non ha alcun dovere nei confronti del proprietario, come il pagamento dell’affitto. Ma non solo. L’inquilino potrebbe anche chiedere la restituzione dei canoni versati in precedenza.
COME OTTENERE LA RESTITUZIONE DEL CANONE “PARZIALMENTE” IN NERO
Può succedere che all’inquilino venga richiesto il pagamento di una somma più alta, rispetto a quanto scritto nel contratto. Esempio: nel contratto di locazione di 3 anni, è riportato che l’ammontare dell’affitto è di 400 Euro al mese, ma all’inquilino viene richiesto di pagare in contanti ulteriori 200 Euro.
La Corte di Cassazione ha stabilito che questa somma (nel nostro caso: 200 Euro) che il conduttore ha dovuto pagare in più rispetto a quanto stipulato nel contratto scritto, deve essere restituita completamente. L’inquilino, per ottenere questa somma (200 Euro x 12 mesi x 3 anni = 7200 Euro) può avviare una causa, richiedendo la restituzione delle somme pagate in nero. Si ricorda infatti la nullità assoluta della cosiddetta “locazione di fatto”, di quella cioè stipulata in forma verbale.
Secondo la Corte di cassazione, sentenza 7 febbraio 2014, n. 2829, la richiesta di restituzione delle somme extra deve avvenire entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile affittato. L’inquilino potrà recuperare tutto, senza limiti di prescrizione.
Questa è una delle misure introdotte dal Governo, per contrastare l’evasione fiscale, e per evitare possibili ritorsioni da parte del locatore che potrebbe decidere di non rinnovare più il contratto. Il tentativo è quello di dare più “potere” all’inquilino, cercando di dissuadere i proprietari dal proporre accordi illegali.
CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO
Come l’inquilino può ottenere la restituzione dei canoni per affitti in nero
Quando non esiste alcun contratto di affitto scritto, si parla di “locazioni di fatto”. Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n.25503 del 13 dicembre 2016, se il proprietario non registra il contratto di affitto, il conduttore può chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione versati. Per tutto il periodo in cui è vissuto nell’immobile, anche se l’ha già lasciato. Può inoltre richiedere la restituzione della caparra, con tutti gli interessi.
Per ottenere il rimborso, l’inquilino dovrà mostrare le copie dei bonifici effettuati nei confronti del proprietario, o le copie delle ricevute di pagamento degli affitti. Ogni prova documentale è utile, come per esempio foto o altri elementi che dimostrino di aver abitato in un determinato immobile.
La Corte di Cassazione quindi considera non solo inesistente il contratto di locazione non registrato, ma valuta anche l’indebito oggettivo dato dal pagamento dei canoni a nero. Può quindi decidere di applicare il risarcimento del danno, con il pagamento dell’ingiustificato arricchimento.
Ricordiamo, a tal proposito, che la registrazione del contratto di locazione è a carico del locatore, che deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto. Nei successivi 60 giorni, dovrà darne comunicazione documentata al conduttore, e all’amministratore di condominio se necessario.
Per saperne di più leggi -> Registrazione contratto di locazione: le risposte alle 5 domande più frequenti
Il ravvedimento operoso per contratti di affitto non registrati
Il proprietario ha fino a un anno di tempo per rimettersi in regola, registrando regolarmente il contratto di locazione. Si tratta del cosiddetto “ravvedimento operoso”, ovvero la possibilità che ha il contribuente di sanare un errore di pagamento di un’imposta, o un ritardo. La regolarizzazione deve però avvenire:
- in maniera spontanea (quindi senza aver ricevuto prima una notifica, per esempio)
- nei termini stabiliti
La sanzione da pagare dipende dall’intervallo di tempo entro cui si effettua questo ravvedimento.
Per scaricare i moduli, e avere più dettagli, è possibile consultare questa sezione dell’Agenzia delle Entrate.
Anche se il locatore decide di procedere con il ravvedimento, rimane comunque irrisolta la questione da un punto di vista civilistico. Perché appunto il contratto, come visto sopra, è rimasto nullo per molto tempo. Il conduttore può quindi chiedere il risarcimento delle somme pagate durante questo tempo.
AFFITTO IN NERO: SANZIONI INQUILINO
L’inquilino può chiedere il risarcimento per gli affitti in nero pagati, durante il periodo di affitto senza contratto. Rimane comunque il fatto che l’inquilino ha usufruito dell’immobile durante questo tempo.
Il padrone di casa può quindi avviare una causa contro l’inquilino, per ottenere un indennizzo per l’occupazione della sua casa. Non sussistendo alcuna prova scritta dell’importo dell’affitto, il risarcimento non potrà essere uguale al canone che il proprietario aveva stabilito in maniera verbale con l’inquilino.
AFFITTI IN NERO COSA SI RISCHIA
Come sfrattare un inquilino moroso
Il proprietario di casa deve considerare che, in presenza di un affitto irregolare, se l’inquilino non paga il canone mensile non potrà essergli intimato lo sfratto. Non essendoci una prova scritta del contratto, non si può operare come previsto dal codice di procedura civile. In tal caso la procedura è accelerata, e consiste in una sola udienza.
In presenza di un affitto in nero invece, il padrone di casa può solo avviare una causa ordinaria di “occupazione senza titolo”, che prevede dei tempi molto più lunghi. Il proprietario, inoltre, non può chiedere un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni non versati.
AFFITTI SENZA CONTRATTO DENUNCIA
Come denunciare affitto in nero
In presenza di affitti in nero, l’inquilino ha la facoltà di denunciare il proprietario. Il vantaggio che ottiene da questa azione, è la possibilità di godere di un regime fiscale favorevole: un canone annuo pari a 3 volte la rendita catastale. Il che significa che se, ad esempio, se la rendita dell’appartamento è di 1.000 euro, l’affitto sarà circa di 300 euro al mese.
Non bisogna però dimenticare che, ammettendo un affitto in nero, si ammette di aver agito illegalmente. L’inquilino dovrà quindi pagare l’imposta di registro sulla mancata registrazione del contratto.
Cosa rischia il proprietario se l’inquilino lo denuncia per affitto in nero
Se l’inquilino decide di denunciare il proprietario, per affitto illegale, il proprietario rischia:
- recupero della tassazione Irpef per tutti i canoni non dichiarati;
- sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi;
- ulteriori accertamenti legislativi;
- sanzioni per omesso versamento delle imposte di registro, e interessi dalla data di mancata registrazione dell’atto.
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