Affitto con riscatto: cos’è e come funziona il rent to buy

Da molti anni è stato introdotto in Italia l’affitto con riscatto, anche meglio conosciuto come rent to buy. Una formula contrattuale nata per agevolare chi vuole comprare una casa, ma ha difficoltà ad ottenere un mutuo, o non ha a disposizione subito la somma necessaria da versare al rogito. Con questa formula rent to buy è possibile pagare un canone di affitto mensile per il periodo iniziale, andando poi a riscattarlo alla fine. Il vantaggio è che l’immobile viene consegnato immediatamente al conduttore, nonché futuro acquirente.

Affitto con riscatto cos’è?

L’affitto con riscatto, o rent to buy, è stato introdotto nel 2014, con il Decreto Sblocca Italia, convertito in Legge 164/2014. Una formula che ha permesso a tantissimi cittadini di comprare casa, senza però dover versare subito una grande somma. Questa soluzione di compravendita immobiliare è molto valida anche per chi non riesce ad ottenere un mutuo.

Ma l’affitto con riscatto come funziona nella pratica? Ci sono diversi passaggi, vediamoli subito:

1. dev’essere stipulato un contratto di locazione, tra proprietario e conduttore. La durata del contratto è decisa tra le parti e, come un normale contratto di locazione, il conduttore dovrà versare mensilmente un canone. Le rate possono durare sino ad un massimo di 10 anni;
2. il canone dell’affitto a riscatto è composto da due diverse componenti: una destinata al pagamento dell’immobile come se fosse la rata di un mutuo, e una per l’effettivo utilizzo (remunerazione del godimento);
3. al termine della durata contrattuale prevista, l’affittuario dovrà decidere se procedere o meno all’acquisto con la formula rent to buy. La legge infatti non obbliga le parti a concludere l’atto di vendita, nè a trasferire automaticamente l’immobile al conduttore. Quest’ultimo ha però diritto all’acquisto.

Se invece il conduttore decide di non acquistare la casa, alla scadenza del contratto di locazione cesserà di avere ogni effetto e l’immobile dovrà essere riconsegnato al proprietario. Il proprietario dovrà restituire al conduttore la percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita. Si veda a tal proposito il Comma 1 bis dell’art. 23, D.L. 133/2014: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito.

Contratto affitto con riscatto come funziona

La stipula del contratto affitto con riscatto è la parte più delicata. Devono essere specificate tutte le clausole, e proprietario e inquilino devono determinare insieme le quote dei canoni. Il contratto d’affitto rent to buy stipulato è generalmente più alto del normale valore contrattuale della casa, questo perché parte della cifra pagata servirà per coprire il costo dell’acquisto dell’immobile. Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ecc.

La somma da pagare mensilmente con un contratto affitto con riscatto è formata da due componenti, che sommate definiscono il totale che il conduttore dovrà versare mensilmente al proprietario:

1. una parte è destinata al pagamento dell’effettivo utilizzo (canone di locazione);
2. una parte è da imputare al prezzo, se il conduttore decide di comprare (la somma che verrà quindi detratta al prezzo di vendita). Attenzione!! questa cifrà verrà persa se il conduttore deciderà di non procedere con l’acquisto della casa, al termine del periodo del contratto rent to buy.

Il conduttore dovrà inoltre versare un acconto iniziale, pari a circa il 6% del valore dell’immobile.

Come funziona il contratto di affitto con riscatto? Nel momento in cui le parti decidono di procedere per un affitto con riscatto vengono stipulati due contratti:

1. Il primo è un normale contratto d’affitto in cui il canone per il locatario è solitamente fissato a un prezzo più alto di quello ordinario. Infatti gli immobili acquistati con il rent to buy hanno un costo che oscilla fra il 5 e il 20% in più rispetto alla media degli immobili equivalenti in zona venduti con le normali opzioni (mutuo ecc);
2. Il secondo contratto è un’opzione sull’acquisto dell’immobile, con prezzo bloccato alla scadenza dei termini (generalmente sono tre anni).

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Una cosa molto importante è che l’contratto di affitto con riscatto deve inoltre essere trascritto presso i registri immobiliari, pena l’illegalità. In questo modo la trascrizione vale come una “prenotazione” dell’acquisto della casa. Una vera e propria tutela al conduttore, in caso di inadempimento del proprietario. Inoltre i possibili creditori del venditori non avranno la possibilità di iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, e nemmeno richiedere un pignoramento della casa. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni.

Vendita con patto di riscatto: il regime fiscale

La locazione è una operazione non soggetta ad IVA, ma nel caso di affitto con riscatto può succedere che il proprietario sia una impresa di costruzione con regime di imponibilità IVA.
L’Agenzia delle Entrate, ha specificato che per il trattamento fiscale del rento to buy, bisogna distinguere:

• la parte di canone per il godimento dell’immobile: imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente);
• la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita: normativa fiscale per gli acconti prezzo;
• se il proprietario è un soggetto IVA;
• se l’immobile è ad uso abitativo o è un bene strumentale;
• se si tratta del contratto che viene stipulato all’inizio quando il conduttore entra in casa, o l’atto finale.

Se l’operazione rent to buy è imponibile ai fini IVA, le aliquote applicabili alla quota di canone versata come anticipo, sono:

• aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;
• aliquota ridotta del 10%, se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”;
• aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali.

In merito all’imposta di registro negli affitti con riscatto, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Così:

• per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro;
• per la quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%.

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