Registrazione contratto locazione: cos’è e come procedere

La registrazione contratto di locazione è uno degli argomenti più importanti nell’ambito dell’affitto di immobili. Ma è anche un argomento che crea spesso dubbi e incomprensioni, sia da parte di chi affitta (ovvero del locatore), sia da parte di chi prende in affitto (il conduttore). Perché la registrazione contratto di locazione è uno dei temi più importanti? Innanzitutto perché ha degli importanti risvolti fiscali che ora vedremo, ma anche civili che, se non conosciuti, potrebbero creare dei problemi a proprietari e inquilini.

A tal proposito, scopri cosa può succedere se affitti in nero.

L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti di locazione che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

Vediamo subito tutti gli aspetti della registrazione contratto locazione!

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Registrazione contratto di locazione: cos’è esattamente

Quando si affitta un immobile si stipula un contratto di locazione (o contratto di affitto). Ci sono diverse tipologie di contratto di locazione, se hai dubbi su quale sia la tipologia di contratto di locazione più adatta al tuo caso leggi questo articolo che ti spiega bene tutte le possibilità.

Dopo aver stipulato il contratto, è necessario renderlo valido a tutti gli effetti. Per fare questo il contratto di locazione deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate, scegliendo una di queste modalità:

• servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate: è una modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i proprietari di almeno 10 immobili. Per tutti gli altri proprietari è invece facoltativa, l’importante è essere abilitati ai servizi telematici Fisconline/Entratel;
• richiedendo la registrazione in ufficio, recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilando il modello RLI. Clicca qui per trovare l’Ufficio più vicino a te!
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Con quali tempistiche si deve registrare un contratto di locazione?

Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere registrato entro e non oltre i 30 giorni successivi alla stipula (e non da quella di decorrenza della locazione). Il proprietario dell’immobile deve inoltre:

• nei 60 giorni successivi, dare comunicazione dell’avvenuta registrazione al conduttore e all’amministratore di condominio (se presente), ai fini dell’anagrafe condominiale. La Legge non specifica quali sono le modalità di invio ma generalmente, per questo tipo di comunicazioni, è consigliabile utilizzare una raccomandata con ricevuta di ritorno, o la posta certificata

Cosa succede però se il proprietario non registra regolarmente il contratto? In caso di mancata registrazione, il contratto di locazione si può considerare inesistente. L’inquilino può però richiedere all’autorità giudiziaria che il contratto venga ricondotto alle condizioni legali.

A chi spetta la registrazione contratto locazione?

Secondo la Legge di Stabilità 2016, la registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata solo dal locatore, ovvero dal proprietario dell’immobile.
Il proprietario dovrà quindi recarsi all’Agenzia delle Entrate (o farlo attraverso i sistemi telematici) per il pagamento delle relative imposte.

Qual è il costo di registrazione del contratto di affitto?

Per registrare il contratto di locazione il proprietario deve versare l’imposta di bollo e l’imposta di registro. In questa tabella riassumiamo i dettagli di ogni voce di spesa:

Imposta	Chi deve pagare	Quanto costa	Esempio	Come si paga
Imposta di bollo	il proprietario	per ogni copia da registrare il costo è di 16€ per ogni 100 righe del contratto di locazione, o per 4 facciate.	Il calcolo va eseguito sulla base delle facciate del tuo contratto, o sulle righe all’interno di esso.	Si paga una sola volta mediante l’utilizzo dei contrassegni telematici da acquistare in data non successiva a quella di stipula.
Imposta di registro	va divisa al 50% tra il proprietario e inquilino	ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Per immobili ad uso abitativo l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità tenendo conto degli aumenti Istat.	Hai un contratto di locazione di 15.000€ all’anno, ed è un contratto 4+4. L’imposta sarà di 300€. L’importo va poi moltiplicato per gli anni iniziali del contratto, ovvero 4, quindi il totale sarà 1.200€	Si può pagare in un’unica soluzione, o di anno in anno. Si utilizza il modello F24 Elide.

Al costo della registrazione si aggiunge, ovviamente, anche l’imposta sul reddito che resta in carico al locatario a prescindere dalla tipologia di registrazione prescelta ovvero cedolare secca o regime ordinario.

Registrazione contratto locazione con cedolare secca: come funziona

Per la registrazione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca non va pagata né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.
Ricordiamo che il locatore può esercitare l’opzione per la cedolare secca anche se il contratto di locazione abitativa è “libero” (durata 4 + 4 anni). In questo caso l’aliquota della cedolare secca è al 21%. I vantaggi della cedolare secca sono relativi all’aliquota di tassazione e nell’esenzione delle imposte di registro e bollo (comprese risoluzioni e proroghe, non le cessioni). La cedolare si applica solo alle locazioni abitative tra persone fisiche.

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