Lavori straordinari condominiali: assemblea e responsabilità

Ogni condomìnio deve ciclicamente affrontare lavori condominiali che assicurino la conservazione e la riparazione degli edifici e delle parti comuni.

Sono due le tipologie di lavori condominiali:

Lavori di manutenzione ordinaria vengono svolti periodicamente e sono previsti durante l’approvazione del preventivo di gestione, che avviene nelle assemblee ordinarie periodiche. Tali lavori vengono poi fatti eseguire dall’amministratore di condominio.

Lavori straordinari condominiali la manutenzione straordinaria riguarda tutti quegli interventi conservativi che non sono compresi nel preventivo di gestione per la manutenzione ordinaria. Generalmente si tratta di interventi che normalmente costituiscono un impegno economico notevole per i condomini.

Prima di continuare ti consigliamo di approfondire leggendo la nostra guida completa sulle Spese condominiali.

Lavori straordinari condominiali: come funziona l’approvazione dell’assemblea

Nel momento in cui si manifesta l’esigenza di effettuare dei lavori straordinari condominiali (esempio: la manutenzione straordinaria delle facciate esterne), l’assemblea deve unirsi e accertare l’effettiva esigenza.

Dopodiché dovrà essere dato incarico ad un professionista di realizzare il computo metrico estimativo, ovvero il documento che ha lo scopo di stimare i costi relativi ad un intervento edile.

Prima però di assegnare l’incarico, l’assemblea condominiale dovrà:

• approvare il compenso del professionista;
• delegare all’amministratore di condominio a firmare il “disciplinare d’incarico”. Ovvero il contratto tra il professionista (architetto, ingegnere edile ecc.) e il cliente che contiene l’elenco delle prestazioni (progettazione, direzione dei lavori, ecc.) e le condizioni che regolano l’incarico

Il preventivo dovrà essere scritto negli incarichi professionali, a cura del professionista (Legge 24 marzo 2012, n.27).

Quando l’amministratore condominiale riceverà il computo metrico estimativo, dovrà convocare l’assemblea dei condomini, allegandone una copia alla lettera di convocazione. È buona regola far sì che anche il professionista possa partecipare all’assemblea, per descrivere il progetto dei lavori (possibilmente con il supporto di foto e/o video) da eseguire e poter rispondere alle eventuali domande.

A questo punto l’assemblea potrà approvare tutti i lavori da eseguire, o solo una parte (se è un’opzione possibile). L’assemblea ha inoltre facoltà di indire una gara tra imprese edili per ricercare quella a cui affidare l’esecuzione dei lavori straordinari condominiali.

Le responsabilità durante i lavori straordinari condominiali

Una volta individuata l’impresa idonea all’esecuzione dei lavori, l’assemblea dovrà delegare l’amministratore affinché:

• firmi il contratto con l’impresa scelta per l’esecuzione dei lavori;
• determini il contributo a carico di ogni condomino, effettuando prima le denunce per usufruire delle detrazioni fiscali;
• vigili sul direttore tecnico e/o l’impresa appaltatrice, affinché effettuino denuncia tecnica presso il Comune di competenza.

Parlando però di responsabilità durante i lavori di manutenzione straordinaria del condominio, l’amministratore o il condominio possono essere responsabili per:

• aver sbagliato a scegliere l’impresa appaltatrice, se questa si dimostra incompetente o priva di capacità tecniche;
• danni a terzi, se questi sono provocati da un ordine assegnato dal direttore dei lavori o da altro rappresentante del committente.

Se i condomini non si ritengono soddisfatti del risultato del lavoro dovranno rifarsi sul direttore dei lavori o sul progettista.

In ogni caso non è consentito il mancato pagamento della loro quota, in quanto una volta che l’assemblea ha approvato l’importo dei lavori, in ottemperanza al nuovo testo del 1135 del c.c. “l’assemblea dei condomini deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori“.

Qualora dei condomini si rifiutassero di pagare i lavori di manutenzione straordinaria del condominio, l’amministratore dovrà sollecitare avvertendoli che, trascorsi 30 gg dal ricevimento della richiesta di saldo delle pendenze, provvederà ad intraprendere la strada del Decreto Ingiuntivo nei loro confronti.

Infatti il primo comma dell’art. 63 disp. att. c.c.:”Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“.

Per ulteriori approfondimenti vi invitiamo a consultare la sentenza del 30 settembre 2014, n. 20557.

Lavori.