Come prendersi cura del proprio immobile in affitto

La proprietà che affitterai è un investimento a lungo termine, come tale devi prendertene cura. Lasciare questo compito unicamente agli inquilini potrebbe rilevarsi un errore molto grave. Nonostante siano tenuti a mantenere l’immobile in buone condizioni, questa non è la loro preoccupazione principale. Potresti, per esempio, aver stipulato nel contratto che il giardino venga mantenuto in modo curato. In ogni caso saresti molto fortunato a trovare un inquilino che oltre ad avere le abilità abbia anche la voglia ed il tempo di eseguire i lavori di manutenzione.

Come puoi prenderti cura della tua proprietà in affitto in modo che il tuo investimento non si trasformi in un costoso incubo? Ecco i nostri consigli per affrontare al meglio questi problemi.

Effettua manutenzioni regolari per mantenere gli inquilini felici e stroncare potenziali problemi sul nascere

Non garantire una regolare manutenzione è un errore che molti proprietari commettono. Pensano che sia solamente necessaria la manutenzione tra una locazione e l’altra e i controlli periodici degli impianti. Se sei abbastanza fortunato da avere un inquilino che è rimasto tre anni o più, rischi di perderlo se non ti offri d’iniziare a dipingere o effettuare altre riparazioni e opere di manutenzione.

Molti inquilini potrebbero trasferirsi in una nuova proprietà in ottime condizioni, lasciando la tua proprietà. Rimarrai quindi con una proprietà da sistemare e la necessità di trovare nuovi inquilini. Quindi mantieni i contatti con i tuoi inquilini, per qualsiasi necessità. Non aspettare sempre che siano loro a contattarti per sistemare una parte della casa.
Non puoi rischiare di perdere dei perfetti inquilini solo perché non sei stato attento alla manutenzione della proprietà!

Tipologie d’ispezioni regolari

Negli articoli precedenti del nostro blog abbiamo parlato spesso d’ispezioni regolari e perché sono così importanti. Bisogna, tuttavia, essere cauti e rispettare gli inquilini.

Anche se si tratta della tua proprietà, una volta che i tuoi inquilini si trasferiscono, diventa la loro casa e devi rispettare la loro privacy. Se inizi a dare fastidio, li metterai in difficoltà. Sono pochi inquilini che saranno disposti ad accettare una situazione del genere.

Esistono quattro tipi d’ispezioni:

Ispezione prima del trasloco: L’ispezione prima del trasloco consente a te e all’inquilino di prendere nota documentata delle condizioni della proprietà. Questo è il momento in cui puoi specificare se gli articoli sono nuovi, quasi nuovi o più vecchi.

Ispezione drive-by: è possibile avere un controllo “furtivo” della tua proprietà semplicemente passandoci davanti con la macchina. Non potrai controllare molto, ma magari essere in grado di vedere se il giardino è in ordine o se ci sono degli di animali domestici non autorizzati.

Ispezione regolare: la maggior parte dei buoni inquilini è più che felice che tu venga a trovarli ogni tanto, a condizione che l’appuntamento sia concordato. Ciò consente all’inquilino di segnalare eventuali piccoli problemi. Inoltre ti dà anche l’occasione di controllare la proprietà. Questo controllo è perfetto per effettuare piccole manutenzioni periodiche.

Ispezione di fine rapporto: un’ispezione finale prima che il tuo inquilino lasci la proprietà può consentire a entrambe le parti di verificare lo stato di usura dell’abitazione. È anche un’opportunità per l’inquilino di mostrare eventuali danni alla casa. Ad esempio, può ammettere di aver accidentalmente rovinato il pavimento oppure aver fatto qualche danno durante la sua permanenza.

Lista di controllo per una manutenzione regolare della proprietà

Quindi, dopo aver stabilito un programma per ispezionare la proprietà, cosa dovresti cercare quando lo fai? L’obiettivo principale di queste ispezioni (oltre a controllare che la proprietà sia pulita e che non ci siano inquilini a quattro zampe che si siano trasferiti contro le tue disposizioni) è quello di verificare eventuali problemi minori che potrebbero portare a potenziali disastri se ignorati.

Gli inquilini sono spesso giovani e/o non hanno mai posseduto una proprietà, quindi semplicemente non conoscono molti problemi che tu come proprietario di una proprietà dovresti conoscere. Oppure potrebbero pensare che i problemi siano troppo piccoli per disturbarti. Quindi, prima che te ne accorga, quella piccola perdita o macchia di muffa potrebbe aver creato un problema costoso.

La lista di controllo può variare, ecco una check list tipica.

• Esegui test sugli impianti presenti nella casa
• Controlla eventuali estintori
• Controlla la presenza di parassiti
• Taglia o rimuovi gli alberi che potrebbero cadere sulla proprietà durante un temporale
• Libera dai detriti le grondaie
• Verifica la presenza di perdite, soprattutto dopo temporali o grandi nevicate
• Pulisci e testa lo scaldabagno
• Sostituisci, se presenti, frequentemente i filtri dell’aria
• Stringi le maniglie, manopole, serrature, rubinetti, ecc.
• Igienizza docce e vasche da bagno per prevenire la formazione di muffe

Crea un programma di manutenzione per lavori più grandi

È importante avere un’idea di tutti i lavori di manutenzione da effettuare nella proprietà. Gli alloggi più piccoli, di norma è preferibile arredarli con mobili più economici. Pertanto, non puoi aspettarti che tappeti e mobili durino più di tre anni. Anche un divano di buon valore dovrà essere sostituito e le pareti dovranno essere ridipinte dopo qualche anno.

Ad esempio, se ha ridipinto la proprietà un anno prima che il tuo inquilini si è trasferito, dovresti verificare dopo un paio d’anno le condizioni delle pareti e degli oggetti presenti in casa.

In questo modo, stai distribuendo efficacemente i tuoi costi, e non dovrai affrontare un lavoro mastodontico e costoso in una volta sole. Immagina quanto saranno felici i tuoi inquilini quando la proprietà verrà rinnovata e rinnovata per loro! Dopo aver sostituito qualche mobile, puoi magari dire loro che tornerai a ridipingere l’anno successivo. E fagli sapere che l’anno dopo sistemerai la cucina con delle nuove ante o nuovi elettrodomestici. È sicuramente un ottimo modo per far si che gli inquilini rimangano a lungo.

Budget per la manutenzione

Come si fa a definire un budget per la manutenzione? I soldi per la manutenzione provengono ovviamente dal reddito di locazione e non certo dal deposito del tuo inquilino. Quel deposito dovrebbe essere messo al sicuro e non considerato per la manutenzione.

Ci sono un paio d’idee su quanto dovresti mettere da parte, ma ogni proprietà è diversa. Se hai investito in un appartamento di nuova costruzione, è probabile che questo richieda molta meno manutenzione rispetto a una vecchia villetta a schiera. Eventualmente dovrai cambiare il tetto della tua proprietà, ti suggeriamo quindi di iniziare da subito a risparmiare dei soldi per questo intervento.

La regola dell’1% suggerisce di mettere da parte l’1% del valore della proprietà ogni anno, che sarebbe 1000€ per una proprietà di 100.000€. Esiste anche la regola del 50% che suggerisce di risparmiare metà del valore dell’affitto per la manutenzione. È ragionevole aspettarsi un affitto mensile medio di circa 600 € per una proprietà di 100.000€. Quindi, ciò significherebbe mettere via 3600€ all’anno mettendo via 300€ ogni mese. Le cifre sono molto diverse, quindi è necessario usare il buon senso per decidere quanto risparmiare. Tieni sempre alta la guardia, soprattutto se non hai altri fondi in cui attingere, in dovessi essere colpito da costi di manutenzione significativi.

Prendersi cura del proprio immobile: cose da ricordare

Se prendi nota di tutti questi consigli, dovresti essere in grado di prenderti cura della tua proprietà senza avere brutte sorprese. Ecco un rapido riassunto dei punti principali.

• Assicurati di effettuare controlli regolari in modo che i tuoi inquilini abbiano una casa confortevole e che i piccoli problemi non diventino grandi.
• Effettua ispezioni regolari quando gli inquilini si trasferiscono e se ne vanno. Puoi anche ispezionare da fuori la proprietà passando davanti in auto, ma anche programmare un controllo di routine ogni tre mesi e in caso di maltempo.
• Assicurati di controllare i fumi, la caldaia, nonché lo sgombero delle grondaie e il controllo di perdite, parassiti e altri potenziali problemi.
• Metti in conto che molti articoli dovranno essere sostituiti dopo qualche anno e crea un programma che distribuirà i tuoi costi e renderà felici i tuoi inquilini.
• Imposta un budget per i tuoi costi mettendo da parte una percentuale del tuo reddito di locazione.