Qual è un flusso di cassa sano per il tuo immobile BTL?

Summary

Un indicatore chiave del flusso di cassa di un immobile buy-to-let è il rendimento da locazione. Per garantire un flusso di cassa stabile, è fondamentale che il rendimento locativo sia almeno del 5%. Ma cosa implica questo concretamente per i tuoi profitti?

Una buona comprensione del flusso di cassa ti consente di determinare se la tua proprietà in affitto è redditizia e se vale la pena continuare a mantenerla. In questo articolo spiegheremo cos’è il flusso di cassa, perché è importante e come calcolarlo per il proprio immobile BTL in modo da sfruttare al meglio il proprio investimento.

L’importanza del flusso di cassa di un immobile Buy-to-Let per gli investitori

Il flusso di cassa si riferisce al reddito netto generato dall’immobile in affitto dopo aver dedotto tutte le spese, come le rate del mutuo, le tasse, l’assicurazione, la manutenzione e gli sfitti. In parole povere rappresenta il profitto effettivo del tuo investimento. Per gli investitori buy-to-let, un flusso di cassa positivo significa che le entrate derivanti dall’affitto superano le spese, permettendoti così di avere denaro in tasca ogni mese.
Il flusso di cassa è la linfa vitale di qualsiasi proprietà in affitto. Senza un flusso di cassa positivo, la tua attività di locazione non è sostenibile nel lungo periodo.
I motivi principali per cui il flusso di cassa è così importante sono i seguenti:

Ti permette di pagare spese come la manutenzione, le riparazioni, l’assicurazione e le tasse sulla proprietà. Se il flusso di cassa è negativo, tali spese ricadranno sulle tue finanze.
Determina se l’immobile è redditizio e se vale la pena mantenerlo. Un flusso di cassa negativo di solito significa che stai perdendo denaro ogni mese.
Ha un impatto sui tuoi guadagni. Più alto è il flusso di cassa, più alti saranno i rendimenti. La maggior parte degli investitori punta ad avere almeno l’1% di rendimento mensile sulle proprietà in affitto.
Ti permette di espandere il tuo patrimonio. Maggiore è la liquidità in entrata ogni mese, maggiore è la possibilità di reinvestire in nuove proprietà.
Ti fornisce reddito e sicurezza finanziaria. Un flusso di cassa positivo derivante dagli affitti può generare un reddito con cui vivere o risparmiare per la pensione.

Appurato il motivo per cui un flusso di cassa positivo è importante, vediamo come calcolare il flusso di cassa di un immobile in affitto. Sapere come il tuo immobile genera denaro ti aiuterà a determinare le misure da adottare per massimizzare il tuo ritorno sull’investimento.

Come calcolare il flusso di cassa di una proprietà in affitto

Per determinare se un immobile in affitto è redditizio e conveniente, è necessario calcolare il flusso di cassa utilizzando la formula appropriata.
La formula per il calcolo del flusso di cassa è la seguente:

(Affitto lordo x 50%) – Mutuo (quota capitale e quota interessi) = Flusso di cassa netto

Affitto lordo: affitto totale generato dalla proprietà in affitto.
50%: si tratta di una percentuale utilizzata per stimare le spese operative associate all’immobile. Si presume che circa il 50% dell’affitto lordo sarà speso per i costi operativi come la gestione della proprietà, la manutenzione, le tasse sulla proprietà, l’assicurazione e altre spese varie.
Mutuo (quota capitale e quota interessi): si riferisce al pagamento del capitale e degli interessi del mutuo. Rappresenta i costi di finanziamento dell’immobile.
Flusso di cassa netto: il risultato del calcolo rappresenta il flusso di cassa netto, ovvero l’importo rimanente dopo aver dedotto dall’affitto lordo le spese operative stimate (50% dell’affitto lordo) e il capitale e gli interessi del mutuo. Indica quanta liquidità la proprietà sta generando o perdendo dopo aver coperto questi costi.

Se, per esempio, l’affitto è di 1.000 euro e la rata del mutuo è di 600, il flusso di cassa può essere calcolato nel modo seguente:

1. 1000€ x 50% = 500€

2. 500€ – 600€ = –100€

In questo caso, si ha un flusso di cassa negativo di 100 euro al mese. Non è una situazione ottimale! È necessario ottimizzare il proprio immobile in affitto per ottenere un buon flusso di cassa.

Continua a leggere per capire cosa costituisce un buon flusso di cassa per l’acquisto di un immobile in affitto.

Cosa si intende per flusso di cassa sano?

Una buona regola è assicurarsi che il flusso di cassa annuo non scenda al di sotto del 10% del costo di acquisto dell’immobile. Quindi, se hai acquistato un immobile da investimento per 200.000 €, un flusso di cassa sano sarebbe di 20.000 € all’anno o di 1.666 € al mese. Ne va da sé che più il flusso di cassa è alto e meglio è, in quanto si traduce in un guadagno maggiore e in un ritorno più alto sull’investimento.

La regola del 1%

Un altro parametro di riferimento molto diffuso è la regola dell’1%. Secondo questa regola, il reddito da locazione di un immobile dovrebbe essere pari ad almeno l’1% del suo prezzo di acquisto. Utilizzando l’esempio precedente, l’1% di 200.000 euro corrisponde a 2.000 euro al mese.

Un buon flusso di cassa significa che la tua proprietà in affitto sta generando un reddito sufficiente a coprire i costi e a garantirti un solido ritorno sul tuo investimento. Mantenere il flusso di cassa in un intervallo adeguato è la chiave per essere un locatore buy-to-let di successo. In seguito, riportiamo alcuni consigli su come incrementare il flusso di cassa del vostro appartamento in affitto.

3 consigli per migliorare il flusso di cassa del tuo immobile in affitto

Per migliorare il flusso di cassa e massimizzare i rendimenti, prendi in considerazione quanto segue:

1. Aumentare l’affitto

Il modo più semplice per aumentare il flusso di cassa è aumentare il canone di locazione. Effettua una ricerca sui canoni di locazione di immobili simili nella tua zona per determinare di quanto puoi ragionevolmente incrementare l’affitto.

È necessario stabilire il giusto canone di locazione, individuando il giusto equilibrio per massimizzare le entrate senza scoraggiare potenziali affittuari o aumentare i periodi di sfitto.
Anche piccoli aumenti incrementali del 3-5% possono migliorare significativamente il flusso di cassa nel tempo.

2. Ridurre le spese

Cerca di ridurre i costi della tua proprietà BTL. Esamina più fornitori per trovare le tariffe delle utenze e i premi assicurativi più bassi.

Prendi in considerazione la possibilità di apportare modifiche all’efficienza energetica che possono ridurre le bollette nel lungo periodo, come un migliore isolamento, l’illuminazione a LED o termostati intelligenti. Se possibile, occorre anche limitare i costi di manutenzione e riparazione non indispensabili.

Mantenendp le spese sotto controllo avrai a disposizione una quota maggiore delle entrate derivanti dall’affitto.

Suggerimento extra: per tenere traccia delle spese, consigliamo ai proprietari di immobili di optare per un software di gestione immobiliare in cloud come Rentila.

3. Aumentare l’occupazione

Maggiore è il numero di inquilini che occupano il tuo immobile BTL, maggiore sarà il reddito da locazione e il flusso di cassa. Se disponi di un edificio con più unità, concentra i tuoi sforzi per mantenere bassi i tassi di sfitto, riaffittando rapidamente le unità sfitte.

Inoltre, puoi rendere la tua proprietà più attraente per gli inquilini consentendo l’accesso agli animali domestici, aggiornando i servizi o offrendo offerte speciali e incentivi per il trasferimento, se necessario. La chiave è ottimizzare il tempo di affitto delle vostre unità e generare un reddito costante.

Con alcune mosse strategiche, è possibile aumentare in modo significativo il flusso di cassa del tuo investimento immobiliare BTL. Anche piccoli cambiamenti incrementali nel tempo possono avere un grande impatto, permettendoti di raccogliere i frutti del tuo investimento. Continua ad apportare miglioramenti e monitorate regolarmente il tuo flusso di cassa per assicurarti che rimanga sano e sostenibile a lungo termine.

Domande frequenti

Cos’è il flusso di cassa di un immobile buy-to-let?

Il flusso di cassa degli affitti è essenzialmente l’importo netto guadagnato dalla proprietà in affitto, calcolato sottraendo tutte le spese associate dal reddito da locazione. Per ottenere una cifra esatta, è fondamentale includere tutte le spese, come le rate del mutuo, i costi di manutenzione, le spese di gestione e le tasse, piuttosto che fare delle stime. Se si trascurano alcuni costi, si può ottenere una stima imprecisa della redditività dell’immobile.

Come si definisce una quantità adeguata di flusso di cassa?

Un buon flusso di cassa è in genere sufficiente a coprire da 3 a 6 mesi di spese operative. Questo cuscinetto garantisce la stabilità finanziaria e la capacità di gestire i costi imprevisti. Una gestione efficace della liquidità implica anche riconoscere quando è vantaggioso investire la liquidità in opportunità che potrebbero migliorare la propria posizione finanziaria, piuttosto che tenerla semplicemente a portata di mano. Bilanciare la liquidità con investimenti strategici è fondamentale per massimizzare il potenziale del vostro flusso di cassa.

Qual è un buon ROI per un immobile BTL?

Un buon ritorno sull’investimento (ROI) per gli immobili buy-to-let (BTL) è generalmente considerato intorno al 4,8% – 5%. Questo intervallo rappresenta un solido rendimento netto che risulta interessante per gli investitori, trovando un equilibrio tra rischio e rendimento. È importante notare che queste cifre possono variare in base alle condizioni di mercato, alla posizione e al tipo di immobile. Pertanto, gli investitori dovrebbero sempre effettuare una verifica approfondita per determinare il potenziale ROI di ogni specifica opportunità di investimento.

Il flusso di cassa deve essere alto o basso?

Il flusso di cassa dovrebbe essere generalmente elevato, in quanto indica la salute finanziaria e la capacità di pagare le fatture e le passività, che è fondamentale per il buon funzionamento dell’azienda. Tuttavia, vale la pena di notare che un flusso di cassa basso o negativo non è sempre problematico: a volte può rispecchiare investimenti strategici finalizzati alla crescita a lungo termine piuttosto che una situazione di difficoltà finanziaria immediata.

Un flusso di cassa negativo è pericoloso per gli investimenti immobiliari?

Un flusso di cassa negativo su un investimento immobiliare rappresenta una situazione problematica, in quanto significa che il reddito da locazione dell’immobile non riesce a coprire le spese e i pagamenti dei debiti. Questa situazione può mettere a dura prova le tue finanze, richiedendoti di coprire la differenza. Tuttavia, alcuni investitori possono tollerare questa situazione se prevedono che il valore dell’immobile aumenterà significativamente nel tempo. In generale, però, un flusso di cassa positivo è preferibile per garantire la stabilità e il successo a lungo termine dell’investimento immobiliare.

Come si guadagna con il buy-to-let?

Per trarre profitto dagli immobili in buy-to-let, occorre concentrarsi sulle località in cui la domanda di affitto è in aumento, assicurandosi che il reddito da locazione superi i costi dell’investimento. Per massimizzare i rendimenti, adotta una strategia a lungo termine, tieniti aggiornato sulle leggi in materia di locazioni per evitare costose sanzioni e offri contratti di locazione più lunghi per ottenere un reddito costante. Inoltre, ti consigliamo di proteggere il tuo investimento con un’assicurazione adeguata per mitigare i rischi. Questi accorgimenti possono contribuire a garantire un investimento buy-to-let redditizio e sostenibile.