Visita di un immobile buy-to-let: punti chiave da considerare prima di investire

Ogni buon investimento immobiliare inizia con una visita. Quando si osserva per la prima volta il potenziale investimento, è necessario considerare alcuni punti per determinare se sarà un generatore di reddito o un buco nero finanziario.

In questo articolo, parleremo dei punti più importanti da considerare prima di investire in un immobile ad uso investimento. Condivideremo i nostri consigli su come decidere durante una visita se è la proprietà giusta per te.

Cosa determina il valore dell’affitto?

Il valore dell’affitto non è determinato da un unico fattore, anche se il modo migliore per stabilire il potenziale canone è verificare i costi di proprietà simili nella stessa zona.

I fattori chiave che determinano il valore dell’affitto includono posizione, domanda, dimensioni e condizioni. Le proprietà più vicine alle stazioni ferroviarie in buone condizioni sono considerate più desiderabili, quindi i prezzi possono essere più alti. Anche le proprietà più grandi possono avere un valore di locazione più elevato.

Tuttavia, la domanda è sempre il fattore più importante. Una proprietà può essere moderna con un buon accesso ai trasporti pubblici. Ma se non è adatta al mercato locale degli affitti (perché è troppo grande o piccola, per esempio), il valore dell’affitto potrebbe non essere così alto come quello di proprietà con maggiore concorrenza.

Come analizzare un immobile buy-to-let?

C’è un equilibrio da raggiungere quando si investe in un immobile ad uso investimento. È necessario trovare una proprietà adatta ma che non sia fuori dalla portata economica del potenziale inquilino.

Ecco come analizzare un immobile ad uso investimento:

Quanto affitto puoi chiedere?

Scegli sempre un immobile ad uso investimento in un’area dove la popolazione di inquilini è in aumento e la domanda di affitto sta aumentando, piuttosto che diminuendo. Quando l’offerta di affitti è bassa in un’area con alta domanda, puoi richiedere canoni più alti. Quando l’offerta è superiore alla domanda, i canoni di affitto dovrebbero essere più competitivi.

Quando visiti una proprietà, considera quanto puoi chiedere in base a fattori come:

• Qual è il costo di eventuali spese condominiali?
• Quali saranno i costi del tuo mutuo per la proprietà da affittare?
• Qual è il ROI (ritorno sull’investimento)?
• Quali commissioni di gestione dell’affitto dovrai pagare?
• Quanto chiedono affitti simili nelle vicinanze per proprietà di dimensioni simili?
• Qual è la domanda di inquilini nella zona? È in aumento?
• Quanto è desiderabile la proprietà in termini di caratteristiche?
• Quali ristrutturazioni necessiterà la proprietà prima dell’affitto?

Considera quali ristrutturazioni sono necessarie

Considera quali ristrutturazioni sono necessarie per garantire che la proprietà sia legalmente adatta all’affitto. Le proprietà devono soddisfare rigide normative per essere considerate abitabili.

Tutti i servizi di base, come acqua e riscaldamento, dovrebbero funzionare completamente e la proprietà dovrebbe essere in buone condizioni. Deve inoltre avere un’adeguata ventilazione, nessun problema di umidità e rispettare gli standard di sicurezza elettrica e antincendio.
Esplora altre modernizzazioni che potresti dover fare prima dell’affitto, come:

• Avrai bisogno di ristrutturare il bagno o la cucina?
• La caldaia è in buone condizioni o deve essere sostituita?
• I tappeti sono usurati o la pavimentazione e le piastrelle sono in cattive condizioni?
• La proprietà ha il riscaldamento centralizzato?

Anche se non è necessario avere cucine o bagni moderni in una proprietà, o anche il riscaldamento centralizzato (riscaldatori a gas o elettrici sono accettabili in una proprietà da affittare), queste caratteristiche possono essere più desiderabili per gli inquilini e potrebbero essere un investimento valido.

Quali manutenzioni continue richiederà la proprietà?

Idealmente, desideri un investimento immobiliare che abbia i costi di manutenzione più bassi possibili. Ogni proprietario ha spese di manutenzione, come ispezioni elettriche, ritinteggiatura o riparazioni del tetto.

Tuttavia, è importante considerare durante la visita di una proprietà se potrebbe essere necessaria una manutenzione aggiuntiva per questa proprietà in particolare.

Ad esempio, se l’edificio è vecchio, potrebbe richiedere più manutenzione rispetto a una proprietà più nuova. Oppure se c’è un camino, dovrai assicurarti che sia libero da ostruzioni prima dell’affitto. Anche la pulizia annuale potrebbe essere necessaria per le tue polizze assicurative.

La proprietà si trova in una buona posizione?

Le proprietà in buy to let dovrebbero trovarsi in una posizione privilegiata con buoni collegamenti di trasporto, come stazioni ferroviarie e fermate di autobus nelle vicinanze, e accesso ai servizi locali, come un supermercato o un centro ricreativo.

Considera qualsiasi altra cosa nelle vicinanze che possa aggiungere valore extra al tuo affitto, come una stazione ferroviaria con un collegamento più diretto alle principali città, o un centro commerciale con ristoranti.

Chi saranno i tuoi potenziali inquilini?

Proprietà ben ristrutturate con servizi moderni e più camere da letto possono aggiungere valore al tuo affitto, ma non serve a nulla avere tariffe elevate in una proprietà vuota. Una proprietà deve essere adatta ai tuoi potenziali inquilini. Non può essere troppo grande o così moderna da essere fuori dalla loro portata economica.

Considera chi costituisce la maggioranza degli inquilini nella tua zona. Ad esempio, sono single che vivono da soli? Coppie lavoratrici? Famiglie con bambini piccoli? Studenti di un’università locale che cercano di affittare insieme?

Se i monolocali sono più richiesti rispetto a case con due, tre o quattro camere da letto, questo è ciò che vuoi nel tuo prossimo investimento immobiliare. Se le case per famiglie sono più desiderabili, un appartamento in un palazzo alto o un monolocale potrebbero essere difficili da affittare, indipendentemente da quanto siano belli.

È probabile che la proprietà aumenti di prezzo?

Gli immobili buy-to-let tendono ad essere un investimento a lungo termine, quindi, idealmente, vuoi che mantengano il loro valore o aumentino di prezzo negli anni a venire. Determinare se il valore aumenterà non è facile e ci sono molte ragioni per cui i prezzi delle case possono rimanere stagnanti.

Tuttavia, ci sono alcuni punti chiave da considerare, come quanto è richiesta la posizione, la pianificazione urbanistica locale e la crescita prevista della popolazione. Ricerca cosa è previsto per l’area in termini di crescita economica, aumenti della popolazione, investimenti urbani e tassi di criminalità per avere un’idea sul potenziale di crescita dei prezzi.

Sarà facilmente finanziabile con un mutuo?

La maggior parte delle proprietà può essere finanziata con un mutuo a meno che non sia in condizioni particolarmente scadenti, come se non ci fosse una cucina o un bagno funzionante, o se ci fosse un grave difetto strutturale. Tuttavia, alcune ragioni meno ovvie possono rendere difficile ottenere un mutuo.

Ad esempio, pannelli solari, contratti di locazione brevi (solitamente inferiori a 25-30 anni) e problemi strutturali possono rendere difficile, costoso o addirittura impossibile ottenere un mutuo per un immobile da affittare.

Conosci le tue responsabilità fiscali?

Il reddito generato dall’affitto di una proprietà è soggetto all’IRPEF, e se la proprietà è posseduta congiuntamente, entrambi i proprietari dovranno pagare la loro quota di tasse.
Tuttavia, puoi ridurre il tuo reddito imponibile deducendo alcune spese associate alla proprietà in affitto. Queste spese deducibili possono includere:

• >Interessi passivi sui mutui
• >Spese condominiali e bollette come quelle dell’acqua
• >Commissioni per agenti immobiliari e gestori di proprietà
• >Servizi di contabilità e legali
• >Costi per riparazioni e manutenzione della proprietà
• >Una detrazione per “usura” per affitti ammobiliati
• >Assicurazione per l’edificio e il suo contenuto

È consigliabile consultare un commercialista per identificare modi per minimizzare efficacemente i tuoi obblighi fiscali.

Domande chiave da porre durante una visita di un immobile ad uso investimento

Quando visiti un immobile assicurati che tutte le tue domande chiave abbiano risposta, tra cui:

• Quali sono i costi mensili di gestione?
• Cosa c’è nelle vicinanze? La posizione è desiderabile?
• Perché il proprietario sta vendendo? È flessibile sul prezzo?
• La proprietà è stata affittata prima? Com’è la domanda?
• La proprietà è già affittata? Che tipo di contratto è? Quanto tempo rimane?
• Quali sono i dati demografici della zona? È principalmente frequentata da studenti, famiglie, coppie anziane o persone in età lavorativa?

Domande frequenti

Quanto affitto posso chiedere in Italia?

Generalmente, il tuo affitto dovrebbe coprire almeno il 4-5% del valore totale della proprietà su base annua. Tuttavia, molti altri fattori influenzano quanto affitto puoi chiedere, incluso quanto chiedono gli affitti nelle vicinanze e se la domanda locale supera l’offerta.

Ricorda di rivedere i prezzi degli affitti annualmente per assicurarti che coprano ancora le tue spese. Considera di tenere traccia e gestire il tuo reddito da affitto con un software di gestione degli affitti gratuito, come Rentila.

Qual è un buon ROI per un immobile ad uso investimento?

Un buon ritorno sull’investimento per un immobile ad uso investimento è tra il 3% e il 4% netto.
Il flusso di cassa dovrebbe essere alto piuttosto che basso per indicare che hai la capacità di pagare le bollette.

In media, il flusso di cassa per un immobile ad uso investimento è intorno al 6-8% del costo della proprietà all’anno. Generalmente, qualsiasi flusso di cassa che sia sufficiente a coprire da 3 a 6 mesi di spese operative è considerato buono.

Punti chiave da considerare prima di investire: cose da ricordare

• La posizione è fondamentale quando si sceglie un buon investimento immobiliare.
• Assicurati sempre che la domanda sia superiore all’offerta nella zona e che tu comprenda chi sono gli inquilini principali.
• La domanda è più importante delle caratteristiche della proprietà (una proprietà può essere molto bella, ma poco desiderabile per gli affittuari locali).
• Considera elementi come spese di ristrutturazione, costi di manutenzione continua, potenziali inquilini, valore di rivendita, responsabilità fiscali e se la proprietà è facilmente finanziabile con un mutuo prima di fare un’offerta.

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