Affitti brevi con Airbnb e altri: istruzioni

Gli affitti brevi con Airbnb, sono una pratica molto diffusa oggi tra i turisti. La piattaforma di Airbnb è nata nel 2008 e collega persone in tutto il mondo, permettendo l’affitto breve di una stanza privata o condivisa, o in un’intera casa vacanze. Dopo la sua creazione lo sviluppo di piattaforme simili è in continua crescita, promuovendo l’emergere di portali concorrenti ad Airbnb per gli affitti brevi come Wimdu, Cybevasion, Homeaway, HouseTrip o MorningCroissant.

Anche se gli affitti brevi attraverso Airbnb, o altri siti, possono essere pratici come un hotel, è bene prima assicurarsi che queste iniziative siano in linea con la normativa vigente. In Italia è possibile affittare per brevi periodi, tramite contratto transitorio o contratto di locazione turistica. La sublocazione è invece possibile solo con l’approvazione del locatore.

Come affittare una casa temporaneamente

Il contratto di locazione transitorio è utilizzato per esigenze temporanee, non turistiche. La stipula di un contratto transitorio è disciplinata dall’art. 5 della legge n.431 del 1998 che però pone un limite: la condizione di transitorietà dell’esigenza abitativa deve essere ben specificata nel contratto, e confermata sia dal proprietario sia dal conduttore con idonea documentazione.

Questi contratti di locazione possono durare da un minino di 1 mese ad un massimo di 18 mesi. Sono a canone libero ad eccezione delle città ad “alta tensione abitativa”.

Locazioni turistiche: caratteristiche

Le locazioni turistiche effettuate esclusivamente per soddisfare finalità turistiche, sono regolate dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile. I contratti di affitti brevi, stipulati con queste finalità, devono contenere ragioni di svago, villeggiatura, vacanza o riposo, senza che ci sia nessun collegamento con esigenze abitative primarie, per un periodo di tempo limitato.

Tra i contratti di locazione turistica possono essere ricondotti anche quei contratti che la legge 392 del 1978 all’art. 26 definiva di natura “transitoria”. Ovvero tutte quelle ipotesi in cui l’esigenza abitativa del conduttore era secondaria, precaria e temporanea.

Il contratto di locazione turistica: tipologie

Il contratto di locazione turistica richiede la forma scritta, pena la nullità del contratto. La Confedilizia ha pertanto redatto due modelli di contratto da utilizzarsi per soddisfare esigenze di locazione turistica lunga (il “contratto casa vacanze”) o affitti brevi (il “contratto week-end”):

• Il “contratto casa vacanze” regola la durata della locazione, la disdetta del contratto, l’entità del canone, delle spese accessorie nonché del deposito cauzionale. Regola inoltre l’utilizzo di spazi accessori, se esistenti (quali la cantina, l’autorimessa, il posto macchina ecc.), e il conduttore deve dichiarare specificamente il motivo turistico e la sua stabile residenza.
• Il “contratto week-end” prevede la locazione di un immobile per un breve periodo (di solito un fine settimana). Anche in questo contratto è presente la specifica indicazione della finalità turistica del conduttore, la clausola sull’entità del canone e del deposito cauzionale nonché la pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.). Il conduttore, inoltre, deve essere informato che l’appartamento è sprovvisto di biancheria da bagno e da letto, e che deve provvedere direttamente al riassetto quotidiano dell’abitazione.

Per il contratto di locazione turistica non è prevista una durata minima. Il suo scioglimento è automatico alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna comunicazione al conduttore.

Locazione turistica: autorizzazioni necessarie

Se la locazione turistica ha durata superiore a 30 giorni, il proprietario deve:

1. Farne denuncia, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, all’Autorità locale di pubblica sicurezza o, in mancanza, al Sindaco. Si utilizzano i moduli di “cessione del fabbricato” scaricabili da Internet al sito della Polizia di Stato (www.poliziadistato.it). I moduli possono essere consegnati di persona o anche inviati tramite raccomandata A/R.
2. Registrare il contratto, con conseguente pagamento delle imposte di locazione attraverso il modello F24 Elide. Queste spese saranno suddivise tra locatore e affittuario al 50%. I costi di registrazione sono pari al 2% del canone applicato, con un versamento minimo di 67 euro.

In caso di locazione turistica di durata inferiore ai 30 giorni non è richiesta né la registrazione del contratto e alcun pagamento di imposta di registro. Inoltre non vi è nessun tipo di obbligo a carico del locatore o dell’affittuario.

Se l’affitto breve viene effettuato a favore di un cittadino extra Europeo, la comunicazione all’Autorità di pubblica sicurezza è indipendente dalla durata della locazione, e deve essere eseguita su moduli da richiedere all’Autorità locale di pubblica sicurezza.
Il contratto di locazione turistica deve contenere una marca da bollo da 10,33 euro. La spesa è a carico di entrambe le parti, ciascuna per metà, salvo diversa pattuizione contrattuale.

Adempimenti fiscali nella locazione turistica

Il canone percepito della casa vacanze costituisce reddito da dichiarare ai fini IRPEF, nella dichiarazione dei redditi. Se ad affittare l’immobile è una persona fisica, non sussiste l’obbligo di aprire la partita IVA.

Anche nelle locazioni turistiche il locatore può optare per il regime della cedolare secca, con aliquota al 21%. In questo modo renderà la tassazione sugli affitti direttamente proporzionale al canone pattuito, e non andrà a sommarsi al reddito complessivo del proprietario.

Deposito cauzionale per i contratti di locazione turistica

Il deposito cauzionale per il contratto di locazione turistico non è obbligatorio, ma lasciato a libera facoltà delle parti.

Affitti brevi con Airbnb e altri: Gestione Pratica

L’annuncio

Il primo passo per ottenere un affitto breve, è quello di mostrare la casa vacanze che si vuole affittare. Su Airbnb è possibile pubblicare gratuitamente un annuncio descrivendo gli spazi e le attrezzature disponibili. È anche possibile aggiungere informazioni utili sulla zona, come la presenza di negozi, supermercati, la presenza o l’assenza di WiFi, ecc. La piattaforma permette anche di caricare fino a 24 foto in modo che i futuri inquilini possano si possano fare un’idea dell’alloggio.

Organizzazione

Si consiglia di tenere un calendario aggiornato sulla disponibilità dell’alloggio, e di rispondere rapidamente alle richieste di prenotazione. Il sito offre una funzione di prenotazione immediata che, secondo determinati criteri definiti in anticipo, permette agli ospiti di prenotare immediatamente la casa vacanze. In alternativa è possibile chiedere ad ogni viaggiatore interessato di inviare una richiesta di prenotazione.

Inventario

Per evitare di dover rifornire costantemente le proprie scorte di utensili da cucina o di asciugamani, si consiglia di fare un inventario mensile degli elementi che compongono gli spazi locati. Avrete così la possibilità di identificare rapidamente gli elementi mancanti o usati, e gestire meglio le spese.

Consegna chiavi

È importante garantire la disponibilità dell’alloggio, per il periodo concordato, facendo in modo che gli ospiti abbiano accesso alle chiavi al loro arrivo, e possano fare il check-in autonomamente. Spesso questo aspetto è fonte di ansia, talvolta i turisti arrivano anche nel cuore della notte, ma l’ausilio di dispositivi come Lockitron possono offrire un valido aiuto.
In generale una buona accoglienza comprende anche la pulizia degli spazi, e l’offerta di consigli ai viaggiatori per garantirgli un buon soggiorno.

Stanno affermandosi anche servizi di concierge in supporto agli affitti brevi, come BnBSitter o Welkeys che si occupano di consegnare e ritirare le chiavi per i vostri inquilini. Questi servizi si occupano anche di comunicare con gli ospiti prima del loro arrivo, accoglierli, e pulire gli ambienti.

Lontananza del proprietario di casa

Il sistema di messaggistica di Airbnb mette in comunicazione gli host e i loro ospiti. Grazie a questo sistema possono concordare i dettagli di arrivo e partenza. Il proprietario della casa vacanze rimarrà inoltre a disposizione durante il soggiorno dei suoi inquilini, per risolvere eventuali difficoltà o per metterli in contatto con una sua persona di fiducia.

Strumento di gestione

Il sistema Rentila.it ti offre tutti gli strumenti necessari per gestire gli affitti brevi delle case vacanze. Gestione della contabilità, degli inquilini, assistenza per la dichiarazione… tutto a portata di mano.

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