Risoluzione contratto di locazione: cos’è e come funziona

I proprietari e gli inquilini devono essere consapevoli delle proprie responsabilità in caso di risoluzione contratto di locazione.
Il proprietario e l’affittuario possono decidere di terminare il contratto di locazione in qualsiasi momento, con regole diverse. Questa interruzione prima della naturale scadenza è chiamata una risoluzione del contratto di locazione.

Diversamente si parla di:

• cessione del contratto di locazione: se il locatore o il conduttore viene sostituito nel contratto da un nuovo soggetto;
• proroga del contratto di locazione: se la durata del contratto viene prolungata per un periodo ulteriore.

Vediamo quali sono le tipologie di risoluzione contratto di locazione, a seconda che a portarla avanti sia il proprietario o l’inquilino.

Qual è la durata della locazione ad uso abitativo?

Si parla di locazioni ad uso abitativo quando l’immobile viene destinato ad un inquilino che ne fa la propria abitazione, vivendoci all’interno.
Le locazioni ad uso abitativo sono le più diffuse, e la normativa detta una serie di disposizione specifiche che i contraenti devono rispettare. A seconda dei casi, la legge fissa la durata minima della locazione, in altri la durata massima, in altri ancora la durata effettiva che non può essere modificata.

• Affitti a canone libero: 4 anni + 4 di rinnovo automatico
• Affitti a canone concordato ordinari: 3 anni + 2 di rinnovo automatico (o 3 in caso di accordi tra le parti)
• Affitti a canone concordato per studenti universitari: da 6 mesi a 3 anni (36 mesi)+ rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza
• Contratto di locazione transitorio: da 1 a 18 mesi

Hai dei dubbi e non sai quale contratto scegliere? Ti potrebbe interessare leggere il nostro articolo -> Contratto di affitto: quale conviene stipulare?

Cos’è e come funziona la risoluzione consensuale del contratto di locazione?

Indipendentemente dalla scadenza del contratto di locazione, proprietario e inquilino possono sempre risolvere di comune accordo il loro impegno. Esattamente come la stipula di un contratto, anche la risoluzione contratto di locazione deve avere una forma scritta e deve essere registrata.
In caso di risoluzione consensuale, occorrecomunicare la risoluzione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La comunicazione di risoluzione contratto e la relativa imposta vede solidali proprietario e inquilino.
Per comunicare all’Agenzia delle Entrate la risoluzione contratto di locazione è necessario versare un imposta di registro di 67 euro e deve essere versata, entro 30 giorni dall’evento.
La comunicazione deve essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente. L’uso di questo software è riservato ai contribuenti registrati al servizio, quindi in possesso di PIN. Clicca qui per accedere al servizio RLI, disponibile nel sito web delle Entrate.
• con il modello F24Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. L’F24 Elide, acronimo per “Elementi identificativi”, è un modello che i contribuenti devono utilizzare per effettuare pagamenti per cui sono richieste informazioni che non è possibile inserire nel modello F24 ordinario. Clicca qui per accedere al modello.

Se si sceglie di versare l’imposta utilizzando il modello F24 Elementi identificativi,è necessario comunicare la risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto di locazione presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI compilato.
La comunicazione all’Agenzia delle Entrate permette di interrompere formalmente il decorrere dei redditi. Se questa non avviene, l’Agenzia delle Entrate potrebbe considerare i locali ancora locati, e aspettare che il reddito corrisponda ai canoni dichiarati sul contratto di locazione.
Al di fuori delle ipotesi di risoluzione consensuale ci sono altri casi in cui è possibile la cessazione anticipata del contratto di locazione.

Risoluzione contratto prima della scadenza da parte del proprietario

Cosa succede se è il proprietario di casa a voler recedere anticipatamente?
Il proprietario potrebbe voler recedere anticipatamente da un contratto di locazione “per giusta causa” per una serie di motivi, tra cui l’affitto non pagato, nuovi occupanti di cui non era a conoscenza, un animale domestico indesiderato, o altre violazioni contrattuali.
Ma cosa succede se l’inquilino non ha fatto nulla di sbagliato, e il conduttore vuole procedere alla risoluzione contratto di locazione per altri motivi? Ad esempio, se vuole vendere la casa. Certo, possiede la casa e ha il diritto di venderla quando vuole. Ma può terminare un contratto di locazione in anticipo perché vuole vendere? O cosa succede se si desidera interrompere il contratto di locazione perché il proprietario stesso o un suo parente vuole trasferirsi in quella casa? Può terminare il contratto di locazione in modo da poter entrare subito?
Ne abbiamo parlato in un precedente articolo, clicca nel box qui sotto per scoprire tutti i passaggi da effettuare, a seconda della tipologia di contratto di locazione stipulato.

Risoluzione contratto di locazione con regime di cedolare secca

Nel caso di contratti di locazione a uso abitativo,il locatore può decidere di avvalersi dell’opzione per lacedolare secca (Art. 3 del D.lgs. 14 marzo 2011, n. 23). L’opzione per l’applicazione della cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, con effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.
Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca, l’imposta di registro di 67 Euro per la risoluzione del contratto non è dovuta. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione contratto anticipata all’ufficio dove è stato registrato il contratto, presentando il modello RLI compilato.
Se l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dispone di PEC, è possibile inviare anche via PEC ovvero raccomandata AR il modello RLI (da compilare solo le Sezioni II e III del quadro A; casella cedolare secca = 1) e l’eventuale modello F24 Versamenti con elementi identificativi con Codice tributo 1503 (casella cedolare secca = 3).

Cosa succede in caso di ritardo nella comunicazione di risoluzione?

Come abbiamo visto, la comunicazione di risoluzione contratto deve avvenire all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.
Ma cosa succede in caso di ritardo?
Se la comunicazione della risoluzione contratto di locazione in cedolare secca avviene con un ritardo:

• non superiore a 30 giorni: la sanzione base è di 50 euro
• superiore a 30 giorni: la sanzione base è di 100 euro

La riduzione delle sanzioni avviene in base alle percentuali previste dall’Art. 13 del D.lgs. n. 472 del 1997, a seconda di quando viene eseguito il ravvedimento.
Alle sanzioni dei 50 / 100 Euro può essere applicato l’istituto del ravvedimento operoso nelle seguenti misure, in base al momento in cui si procede alla regolarizzazione:

• entro 30 giorni: sanzione di 5,56 Euro
• entro i 31 e 90 giorni: sanzione di 11,12 Euro
• dal 91esimo giorno: sanzione di 12,50 Euro
• entro due anni: sanzione di 14,29 Euro
• oltre due anni: sanzione di 16,67 Euro

Il ritardo può essere sanato in via cartacea utilizzando il modello di pagamento F24 Elide e il codice tributo 1511, oppure in via telematica (tasto “Calcola tardività).

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