Tasse su affitto: cosa sapere prima di stipulare un contratto

L’argomento non è certo dei più piacevoli. Per renderti il compito meno gravoso e stressante oggi faremo un po’ di chiarezza su tutte le tasse su affitto casa, quali IMU, TASI, TARI, Cedolare secca ecc.

Partiamo da un’importante informazione: le tasse su affitto sono quantificate sulla base del reddito percepito dal proprietario di casa. Parliamo quindi ovviamente di regolari contratti di affitto stipulati tra locatore e conduttore.
Per sapere quali sono le tipologie di contratti di locazione, puoi visitare questa sezione del nostro sito.
Se invece stai ancora affittando il tuo immobile in nero ti consigliamo di leggere questo nostro articolo, dove ti spieghiamo perché non ti conviene scegliere questa strada.
Le tasse su affitto da conoscere sono diverse, vediamo le più importanti e come funzionano.

Tasse su affitto: calcoli TARI

La TARI è la tassa relativa alla raccolta e allo smaltimento di rifiuti, istituita dalla Legge di Stabilità del 2014.
Nella pratica è il risultato dell’accorpamento delle precedenti tasse sui rifiuti e l’ambiente (come la TARSU e la TARES).
È una tassa che va pagata anche in caso di appartamenti vuoti, se le utenze (acqua, luce, gas) sono allacciate, e che non dipende dalla categoria catastale dell’immobile.
Si compone di una parte variabile, determinata dal numero degli occupanti, e di una parte fissa, ottenuta moltiplicando la tariffa per la superficie calpestabile.
I calcoli TARI è possibile effettuarli a questo indirizzo indicando, come prima voce, la tipologia di tariffa tra:

• Utenze domestiche – residenti: abitazioni, garage, cantine, posti auto ecc.
• Abitazioni a disposizione – non residenti: se la casa di cui sei proprietario ma non ci vivi è nello stesso comune in cui risiedi dovrai pagare l’intera quota. Se invece si trova in Comune diverso ci si dovrà attenere alle quote di quel municipio.
• Utenze non domestiche: attività commerciali, industriali, artigianali, professionali, strutture pubbliche, onlus, ospedali, impianti sportivi ecc.

Cosa fare se sei un proprietario che affitti casa? In questo caso è l’inquilino a pagare la TARI. Ma attenzione ai calcoli tari:

• per locazioni superiori ai 6 mesi all’anno= paga l’inquilino
• per locazioni inferiori ai 6 mesi all’anno= paga il proprietario. Questo è il frequente caso degli affitti brevi.

Tasse su affitto: chi deve pagare la TASI

La Tasi è il tributo per i servizi indivisibili introdotto dalla legge di stabilità 2014.
Si tratta di tutti quei servizi comunali di cui usufruiscono i cittadini in misura indivisibile, come l’illuminazione, la cura dei giardini pubblici, delle strade, la sicurezza ecc. Ogni cittadino usufruisce di questi servizi ma non si può quantificare quanto ognuno, ecco perché si parla di servizio “indivisibile”.
Il pagamento di queste tasse su affitto sono a carico di tutti coloro che possiedono fabbricati, compresa l’abitazione principale e le aree edificabili, come definiti ai fini dell’Imu ad eccezione, in ogni caso, dei terreni agricoli.  Anche se sono non residenti.
Il pagamento della TASI è variabile da comune a comune.
Quindi chi deve pagare la tasi? Si possono verificare tre casi:

1. la TASI è totalmente a carico del locatore
2. la TASI è a carico del locatore per una percentuale variabile compresa fra il 10% e il 30% dell’ammontare complessivo, e il resto a carico del conduttore. Questo caso si può verificare solo se quest’ultimo non è un privato o è un privato che, però, non ha la residenza nell’immobile (in pratica se il conduttore è un privato residente, la TASI la paga tutta il locatore);
3. la TASI non si paga tout court.

Consigliamo di rivolgersi al Comune in cui è ubicato l’immobile per richiedere tutte le relative specifiche.
In particolare, in caso di detenzione temporanea di durata non superiore a 6 mesi nel corso dello stesso anno solare, la TASI è dovuta soltanto dal possessore dei locali e delle aree a titolo di

• proprietà
• usufrutto
• uso
• abitazione
• superficie.

Se l’unità immobiliare è l’abitazione principale dell’inquilino, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, è il solo titolare del diritto reale che versa la TASI nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento (dal 70% al 90%).

Il pagamento dell’IMU

L’IMU è l’imposta su tutti gli immobili di cui siete proprietari o avete un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie). Per cosa si paga l’IMU?

• per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1-A/8 e A/9 (immobili di lusso);
• per le seconde case;
• per tutti gli altri immobili (esempio il box non di pertinenza dell’abitazione principale).

Che cos’è l’abitazione principale? Si riferisce alla casa in cui il contribuente e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e dove hanno la residenza anagrafica.
Attenzione! Per essere considerata tale deve essere inoltre composta da una sola unità immobiliare (in generale l’unità immobiliare viene intesa principalmente come sinonimo di appartamento, ma può riferirsi anche a cantine, box ecc.)
E se ha più unità immobiliari? In questo caso solo una può essere considerata abitazione principale, le altre sono classificate come altri immobili. Sull’abitazione principale e le sue pertinenze si applica l’aliquota agevolata dello 0,4%.
Per calcolare le tasse su affitto relative all’IMU è necessario prendere la rendita catastale (ovvero il provento che l’Agenzia delle Entrate attribuisce di base ad ogni unità immobiliare) rivalutata del 5% moltiplicata per il coefficiente variabile in base al tipo di immobile (categoria catastale).
Il valore ottenuto deve essere infine moltiplicato per l’aliquota comunale, con le eventuali detrazioni deliberate spettanti.
Il pagamento si effettua tramite modello F24 ovvero mediante bollettino di conto corrente postale riportando il codice del proprio Comune.
I codici tributo IMU sono:

• 3912: IMU abitazione principale (solo categorie A/1-A/8 e A/9)
• 3916: IMU aree fabbricabili
• 3918: IMU altri fabbricati
• 3925: IMU immobili gruppo catastale D (produttivi) – quota destinata allo Stato
• 3930: IMU immobili gruppo catastale D (produttivi) – quota destinata al Comune

Se trovate qualche difficoltà potete utilizzare dei siti che agevolano questo calcolo, come questo del sito Amministrazioni Comunali. In alternativa è possibile rivolgersi ai centri assistenza fiscale (CAAF).

Tasse su affitto: la cedolare secca cos’è e come si calcola

La cedolare secca è una tassa sugli affitti a regime facoltativo, introdotta nel 2011. Questa tassa si applica in alternativa al regime ordinario, ed è un’imposta che sostituisce le imposte sul reddito (imposta di registro e di bollo).
A tal proposito ti interesserà forse approfondire leggendo la nostra Guida completa all’imposta di registro.
Per ottenere però questo regime il proprietario deve rinunciare a chiedere l’aggiornamento Istat, traendo quindi beneficio dall’avere un canone fisso costante nel tempo.
Queste tasse su affitto vengono applicate sul 100% del canone di locazione che, per legge, non può mai essere inferiore alla rendita catastale.
Si calcola così: si applica un’aliquota del 21% fissa che sostituisce l’Irpef. Per i canoni a canone concordato questa aliquota scende al 15%. Il pagamento avviene attraverso le imposte pagate in sede di dichiarazione annuale.
Se l’immobile ha più proprietari ognuno di essi dovrà dichiarare e assoggettare a tassazione il reddito da locazione rapportato alla propria percentuale di possesso.
Per capire se questo regime vi è conveniente vi consigliamo di provare a calcolarlo seguendo questo link, dove troverete un calcolo della convenienza della cedolare secca.
La cedolare secca si applica alle nuove locazioni o alle locazioni già esistenti. In questo secondo caso è necessario inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno all’inquilino, informandolo della volontà di optare per la cedolare secca a partire dalla prossima annualità contrattuale, e quindi di rinunciare a richiedere l’adeguamento del canone a qualsiasi titolo per la residua durata del contratto (e che l’imposta di registro non sarà più dovuta).
In questo caso entro 30 giorni dall’inizio della prossima annualità sarà necessario presentare il Modello RLI.
La cedolare secca si può infine applicare a tutte le categorie catastali da A1 ad A11 (ad esclusione della A10 che si riferisce all’uso ufficio e agli studi privati con relative pertinenze).
L’opzione è revocabile nelle annualità successive a quella in cui è stata esercitata.

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