Il contratto di locazione è un documento importante che lega il locatario al locatore. La disdetta contratto locazione da parte del locatore è regolata dall’art. 3 della Legge 431/98. Quali sono le cose da sapere prima di dare disdetta al conduttore?
Le modalità con cui il locatore può disdire il contratto di affitto
La disdetta contratto locazione da parte del locatore, può avvenire per via consensuale o con risoluzione anticipata.
La via consensuale prevede che, qualunque sia la scadenza del contratto, le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. Se questa possibilità è presente nel contratto firmato, bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali regolati dall’Agenzia delle Entrate.
Al di fuori delle ipotesi di risoluzione consensuale ci sono altri casi in cui è possibile la cessazione anticipata del contratto di locazione.
La cessione anticipata del contratto di locazione da parte del locatore
Il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso. Deve infatti garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.
Il Codice Civile (art. 1612) prevede che il locatore possa recedere anticipatamente dal contratto di locazione per abitare egli stesso nella casa affittata. Indicandone sempre i motivi nel termine stabilito dagli usi locali.
Il recesso deve essere comunicato al conduttore. Con un anticipo di almeno 6 mesi dalla prima scadenza contrattuale. Ad esempio se il contratto ha una durata di 4+4 anni, potrà dare disdetta almeno sei mesi prima dei 4 anni attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno. Impedirà così il rinnovo automatico per altri 4 anni.
Alla prima scadenza il recesso del locatore dal contratto di locazione è previsto solo per i casi esplicitamente menzionati dalla legge (indicati all’art.29 della legge 392/78). Non sussistendo tali casi, all’avvicinarsi della “prima scadenza” al locatore è imposto di assistere passivamente all’automatica rinnovazione del rapporto di locazione.
Le ragioni del locatore alla base della disdetta del contratto di locazione devono essere tra le seguenti:
- se intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o per un suo uso professionale. O di un membro della famiglia entro il secondo grado;
- se intende destinare l’immobile all’esercizio di finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative assistenziali, culturali o di culto. In tale caso dovrà offrire al conduttore un altro immobile idoneo;
- se il conduttore ha piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo. Deve essere però nello stesso comune;
- se l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito. O del quale debba esserne assicurata la stabilità e la permanenza;
- se l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione (demolizione o trasformazione per realizzare nuove costruzioni);
- se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile. Senza giustificato motivo;
- se il locatore intende vendere l’immobile a terzi, e non ha altre proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione. Da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Locatore: come comunicare la disdetta contratto locazione
La disdetta dal contratto di locazione deve sempre essere comunicata per iscritto.
Nei casi previsti dalla legge il locatore può avvalersi della facoltà di recedere dal contratto di affitto dandone avviso al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza fissata. Mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera di disdetta dovrà essere specificato, a pena di nullità, il motivo che giustifica la disdetta.
Se viene commesso l’errore di dare una disdetta contratto locazione recante una motivazione generica o imprecisa, è necessario inviarne una nuova. Questa nuova disdetta dovrà essere adeguatamente motivata, e si interromperà così il rapporto.
Secondo la sentenza della corte di cassazione n. 13199 del 26 luglio 2012 non è necessario utilizzare una particolare formula nella lettera. È sufficiente che sia chiaro l’intento rescissorio.
Infatti solo in presenza di una disdetta adeguatamente illustrata, in caso di controversia è possibile verificarne la serietà e realizzabilità dell’intento del locatore.
Disdetta del locatore per immobili ad uso non abitativo
Se l’immobile è adibito ad uso diverso di quello abitativo, la disdetta del contratto di locazione deve essere inviata all’inquilino:
- almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto. Nel caso di attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico;
- almeno 18 mesi prima della scadenza. Per le attività alberghiere.
Le ragioni alla base della disdetta contratto locazione, in questi casi, sono sostanzialmente uguali a quelle previste per legge per gli immobili ad uso abitativo.
Per i contratti di locazione relativi ad immobili adibiti ad albergo, pensione o locanda, la disdetta alla prima scadenza può avvenire unicamente (Cassazione, 17 dicembre 1990, n.11954) quando il locatore:
- intende adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge. Ovvero dei parenti entro il secondo grado in via retta, della medesima attività alberghiera esercitata dal conduttore;
- si propone di ricostruire l’immobile, ferma restando la destinazione alberghiera. O di apportarvi notevoli migliorie (che ne aumentano la capacità ricettiva o che comunque comportano un passaggio dell’azienda a una categoria superiore) e l’immobile risulta oggetto di intervento sulla base di un programma pluriennale di attuazione, ai sensi delle leggi vigenti.
La disdetta deve essere effettuata tramite lettera raccomandata.
Conduttore: cosa fare se riceve un recesso anticipato del contratto di locazione
Il conduttore che riceve un recesso anticipato può pretendere che il motivo indicato nel recesso venga rispettato. Esercitando quindi diritto al controllo.
Se ciò non avviene, il locatore avrà riacquisito l’immobile illegittimamente e sarà obbligato a versare al proprio inquilino un risarcimento in denaro da determinarsi in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito (legge 431/1998, art.3 comma 3).
Recesso anticipato contratto locazione senza motivo: sanzioni
L’art. 31 della legge 392/78 individua le sanzioni per il locatore che, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti, non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi dall’uscita del conduttore. In questo caso il conduttore può richiedere il ripristino del contratto, e il rimborso delle spese di trasloco e altre spese sostenute per lasciare l’immobile.
Il locatore può comunque sempre dimostrare che l’utilizzo tempestivo dell’immobile rilasciato o il mancato utilizzo, è stato ritardato o impedito da motivi di forza maggiore o comunque da altra giusta causa. I casi possono essere svariati: il locatore aveva l’esigenza di vivere in una determinata città, ma è stato successivamente assunto per lavorare altrove. Oppure è stato richiesto il rilascio dell’immobile in vista di un matrimonio che non può più essere celebrato per rottura del fidanzamento, etc.
Le sanzioni previste per il locatore che non abbia tempestivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità, configurano una forma di responsabilità per inadempimento. La disciplina che lo regola si riferisce agli art. 1176 e 1218 codice civile. La disdetta contratto locazione deve sempre avere solide motivazioni alla base.
Adempimenti economici e fiscali
La risoluzione anticipata del contratto di locazione prevede il pagamento dell’imposta di registro che è a carico di entrambe le parti. L’onere è però in capo al locatore, il quale, in un secondo momento, potrà rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata (ex art. 8, L. n. 392/1978).
L’imposta di registro da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, è pari a 67 euro. Deve essere versata entro 30 giorni dalla disdetta, utilizzando:
- i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web). Tramite richiesta di addebito su conto corrente.
- il modello F24 Elementi identificativi. Indicando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario presentare, entro 20 giorni dal versamento, il modello RLI (debitamente compilato). Insieme alla delega di pagamento all’ufficio dove è stato registrato il contratto.
Cedolare secca
L’imposta di registro per la disdetta contratto locazione non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.
Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
Deposito cauzionale
Il deposito cauzionale non deve essere obbligatoriamente restituito al conduttore. Può essere trattenuto dal locatore qualora si trovassero dei danni all’interno dell’immobile.
Se la risoluzione del contratto di locazione è avvenuta per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto al risarcimento dei danni conseguenti all’anticipata cessazione del rapporto. L’ammontare “costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto” (Cass. n. 2865/2015).
Siti di riferimento ufficiale per i documenti relativi alla Disdetta Contratto Locazione:
Agenzia delle Entrate
Normattiva.it
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