Quali sono le spese del locatario e come tenerne traccia

Quando ipotizzi il profitto che potresti avere come locatario di un immobile è facile presumere che questo equivalga ad: affitto – spese del mutuo. Tuttavia, ci sono molte più spese a cui tenere conto nell’affitto di una proprietà e se dovessi seguire questa semplice equazione, ti ritroverai in poco tempo senza profitti. In questa breve guida, daremo uno sguardo a tutte le spese a cui dovrai andare incontro come proprietario di un locale e come puoi tenerne traccia.

Turnover

In un mondo ideale la tua proprietà sarebbe occupata 12 mesi all’anno, sfortunatamente non è questo il mondo in cui viviamo. Di tanto in tanto, dovrai infatti cambiare inquilini. Di conseguenza potresti non essere in grado di riscuotere l’affitto per una parte dell’anno. Di questo ne devi tenere conto. Ciò significa che dovresti sempre tenere in considerazione che la tua proprietà può rimanere senza inquilini per almeno tre settimane all’anno.

Naturalmente, per ogni settimina che la tua proprietà non ha inquilini non fari soldi, mentre il tuo mutuo continuerà e dovrà sempre essere saldato. Puoi adottare misure per ridurre al minimo le settimane senza reddito pubblicizzando bene la tua proprietà. Mantenere la proprietà pulita, ridipinta e in ordine è fondamentale per affittare nuovamente la tua proprietà velocemente.

AUn altro modo per ridurre al minimo le settimane senza affitto è quello di scegliere inquilini più stabili e che abbiano il potenziale per rimanere nella tua proprietà a lungo termine. Solitamente studenti e single si trasferiscono molto più frequentemente rispetto alle famiglie o alle coppie. Oltre a questo, le persone che affittano immobili e traslocano i propri arredi restano a più a lungo in una proprietà rispetto a chi si trasferisce in un immobile completamente arredato. Va anche detto che un immobile non arredato è anche più semplice da rendere nuovamente pronto per i prossimi inquilini.

Marketing

Il tuo immobile non troverà da solo un nuovo inquilino. Di conseguenza avrai bisogno di un’agenzia o in alternativa iscriverti ad una piattaforma usata dai potenziali prossimi inquilini come immobiliare.it. Con questo metodo potrai risparmiare molti soldi senza doverti affidare ad agenzie che trattengono una percentuale dal tuo prossimo affitto. Infatti molte piattaforme sono gratuite. 
Al fine di avere successo sulle piattaforme immobiliari è importante scattare ottime foto della tua proprietà e assicurarti che questa sia perfettamente in ordine e pulita.

Certificazioni annuali

Sebbene non comporti un costo significativo, devi comunque assicurarti di avere le certificazioni annuali a norma in modo che la tua proprietà e gli inquilini all’interno siano al sicuro e, soprattutto, che tu non stia violando la legge. 
È necessario assicurarsi che un professionista controlli l’impianto elettrico dell’abitazione periodicamente, ogni cinque anni per immobili ad uso abitativo. Anche un certificato annuale di sicurezza del gas per la caldaia ed il controllo dei fumi è una spesa da considerare.

Riparazioni e manutenzione

Non è possibile che non ci sia un po’ di usura e bisogno di manutenzione in una proprietà, anche con gli inquilini più puliti ed ordinati possibile. Se l’inquilino ha danneggiato in modo evidente l’appartamento puoi prendere i soldi dal deposito. Tuttavia, non si può incolpare un inquilino per aver lasciato un’impronta a forma di sedere sul cuscino di un divano ragionevolmente economico dopo tre anni di utilizzo.

Al fine di accedere ad eventuali detrazioni fiscali dovrai individuare se queste possono venir classificate come spese ordinarie o straordinarie. Le prime sono spese di natura ricorrente che hanno la finalità di mantenere l’immobile in buono stato. Le seconde sono di natura non rincorrente e sono finalizzate ad aumentare la produttività ed il valore della proprietà.

Assicurazione

L’assicurazione è un altro male necessario che devi assolutamente avere. Se stai affittando una proprietà con immobili, potresti aver bisogno di un’assicurazione speciale per coprire eventuali danni. Vale anche la pena considerare di aggiornare la tua assicurazione per coprirti per periodi senza affitto. Anche se pagherai di più, avrai la tranquillità dalla tua parte. E le compagnie di assicurazione possono pagarti per periodi senza affitto se dovessi essere colpito da un lungo periodo di non avere alcun affitto.

Ciò potrebbe accadere se si verificassero gravi danni alla proprietà, come danni strutturali causati da un temporale. Di certo, l’incubo di ogni padrone di casa è un inquilino che decide di restare nell’immobile e non pagare l’affitto. Un inquilino potrebbe rimanere nella tua proprietà senza pagare l’affitto e costringerti a usare il sistema legale per sfrattarlo. Questo è estremamente costoso e inoltre non ti farà avere indietro i soldi dell’affitto mancato. Molte assicurazioni si assumeranno volentieri questa responsabilità e si faranno carico del peso del lavoro legale per te. Quindi è meglio cercare un’assicurazione su misura che ti aiuterà in situazioni da incubo come questa.

Il fisco

Il guadagno che percepisci dalle proprietà non è una cifra che puoi tenere totalmente per te. È il reddito imponibile di cui il fisco vuole una fetta. Inizierai a pagare l’aliquota base del 23% per qualsiasi reddito da 0 a 15.000 €. Ma se affittare una proprietà è qualcosa che fai oltre a un lavoro a tempo pieno o hai diverse proprietà, dovrai pagare una tassa sul tuo reddito del 43% su un reddito superiore a € 75.000.

Ci sono però alcune cifre che potrai detrarre per limitare i costi previsti dal fisco. Quindi non devi pagare le tasse sul reddito totale da locazione. Puoi detrarre le tue spese come riparazioni, commissioni di agenzia, utenze (se le paghi), tasse comunali e servizi di manutenzione come giardinieri e addetti alle pulizie. Se hai affittato solo una proprietà e fossi sotto la tua indennità personale, allora non pagheresti nulla sul reddito da locazione di € 10.000. Ma potresti dover pagare € 4.000 se fosse superiore a € 50.000 del tuo reddito totale.

Come tenere traccia delle spese

Tenere traccia di tutte queste spese non è per niente facile. Per cominciare, come accennato in precedenza, dal momento che il fisco vuole un pezzo della tua torta, è imperativo farsi trovare preparati! Puoi usare un semplice foglio di calcolo. Tuttavia ti consigliamo di usare un software progettato specificamente per questo compito. Rentila offre il programma più facile e completo per tenere traccia delle tue spese ed ha molti altri vantaggi, come i modelli di contratto di locazione gratuiti. Puoi aprire un account gratuitamente se hai solo una proprietà o puoi avere un account per proprietà illimitate a partire da 8€ al mese.

Spese del proprietario: cose da ricordare

Devi tenere sotto controllo tutte le tue spese e soprattutto tenerne conto quando stabilisci il valore locativo della tua proprietà. Prendi in considerazione l’utilizzo di software come Rentila per rimanere al passo con le tue spese. E assicurati di conservare tutte le fatture cartacee ed elettroniche se il fisco vuole fare un controllo.

Ricordati di tenere conto di:

• Turnover – se il tuo immobile è senza inquilini
• Marketing – per affittare la tua proprietà velocemente
• Certificazioni annuali – che sono vitali per la sicurezza e per rimanere conformi alla legge
• Riparazioni e manutenzione: sono una parte importante del tuo budget, quindi tieni da parte almeno il 20%
• Assicurazione: ottieni un’assicurazione del proprietario per coprirti per periodi senza affitto
• Tasse: non dimenticare di dichiarare e pagare le tasse