Come stabilire il giusto canone di affitto per la tua proprietà

Quando si effettua un investimento buy-to-let (BTL), è necessario assicurarsi di applicare il giusto canone d’affitto. Se imponi una cifra troppo alta, la tua proprietà potrebbe rimanere vuota per mesi. Mentre, se lo stabilisci un canone troppo basso, lascerai per strada del denaro che potrebbe aiutarti a pagare il mutuo.

Prima di mostrarti come stabilire il giusto prezzo di affitto per il tuo BTL, esaminiamo i fattori che determinano il prezzo di un affitto.

In Italia, i prezzi degli affitti sono in aumento. A fine febbraio 2024, i canoni di affitto hanno registrato un incremento del 10,1% su base annua e del 3,1% negli ultimi sei mesi. Inoltre, sia la domanda che l’offerta sono cresciute nell’ultimo anno: la disponibilità di case in affitto è aumentata del 10,5%, mentre la domanda è salita del 3,6%. Questi trend evidenziano l’importanza di stabilire un prezzo ottimale per il proprio immobile in affitto nel mercato attuale.

3 Fattori che influenzano il prezzo dell’affitto di un immobile

Diversi fattori, esterni ed interni, possono influenzare l’importo dell’affitto della tua proprietà immobiliare. I fattori esterni che influenzano i prezzi degli affitti sono le condizioni economiche, l’ubicazione e l’offerta abitativa locale. I fattori interni, invece, sono determinati dalle condizioni dell’immobile.

1. L’ubicazione della proprietà

L’affitto è largamente influenzato dalla posizione e dal quartiere in cui si trova l’immobile. Gli sviluppi situati in aree ricercate, caratterizzate da un’eccellente connettività, scuole rinomate e bassi tassi di criminalità, in genere richiedono affitti più elevati.

2. Tipologia e condizioni dell’immobile

Anche la tipologia e le condizioni dell’immobile sono fattori importanti. Le proprietà più recenti o quelle ristrutturate di recente possono richiedere un affitto più alto rispetto a quelle più vecchie che necessitano di ampie riparazioni. Anche gli appartamenti e le case più grandi tendono a percepire affitti mensili più alti a causa delle loro dimensioni.

3. Equilibrio tra costi e profitti

È fondamentale non trascurare le spese di proprietà. Il canone di locazione deve coprire adeguatamente i costi essenziali come le rate del mutuo, l’assicurazione, le tasse, le utenze e la manutenzione, garantendo al contempo un profitto. Se queste spese non vengono coperte, l’investimento potrebbe risultare in una perdita netta.

Una buona comprensione di questi fattori ti mette in una posizione migliore per stabilire il giusto prezzo di affitto per la tua proprietà. A questo punto, passiamo ai principali consigli da seguire per stabilire il giusto prezzo d’affitto di un immobile.

Come definire il prezzo ottimale dell’affitto

Dopo aver analizzato i fattori che influenzano l’affitto, segui i seguenti consigli per assicurarti di non sovraprezzare o sottovalutare la tua proprietà:

Negoziare con un punto di partenza più alto

Inizia con la fascia di prezzo massima degli immobili simili al tuo. Tieni a mente che durante le trattative il prezzo tende sempre a diminuire, è difficile che l’offerta iniziale sia superiore a quella iniziale.

Eseguire un’analisi degli affitti

Considera la possibilità di condurre un’analisi comprensiva degli affitti per il tuo tipo di immobile e la sua posizione specifica. Questa dovrebbe tenere conto delle condizioni dell’immobile, dei servizi offerti e delle spese sostenute. Un’analisi approfondita ti aiuterà a raggiungere un prezzo che sia equo e redditizio.

Sii flessibile in caso di bassa domanda

Durante i periodi di bassa domanda, potrebbe essere necessario scendere a compromessi sull’affitto e ridurre le entrate ma minimizzare i periodi di sfitto. In genere è più vantaggioso avere un inquilino che paga un affitto leggermente inferiore piuttosto che avere un immobile sfitto che non genera alcun reddito. Pertanto, prendi in considerazione la possibilità di abbassare il prezzo se c’è scarsità di inquilini.

4 errori comuni che si fanno quando si determina il canone di locazione

Evitare gli errori più comuni quando si determina il prezzo dell’affitto di un immobile di proprietà può farti risparmiare una notevole quantità di tempo, denaro e potenziali grattacapi.
Ecco le difficoltà più comuni da cui stare alla larga quando si tratta di fissare il prezzo dell’affitto:

1. Sottoprezzo

Sii cauto nel fissare un canone di affitto troppo basso. È più facile ridurre il prezzo che aumentarlo una volta che gli inquilini si sono già trasferiti. Inizia con un’offerta più alta, lasciando spazio alla negoziazione.

2. Trascurare i costi

Assicurati che il canone copra tutti i costi operativi e che ti lasci un ragionevole margine di profitto. Ciò include le rate del mutuo, l’assicurazione, le tasse, le utenze e la manutenzione. La mancata considerazione di questi aspetti può intaccare i profitti, rendendo l’investimento meno redditizio del previsto.

3. Ignorare le tendenze del mercato

Tenersi aggiornati sulle tendenze del mercato è fondamentale per un investimento BTL di successo. Controlla regolarmente i canoni di locazione ogni 6-12 mesi e adegua di conseguenza il tuo prezzo di affitto per le nuove locazioni. Questo può aiutarti a massimizzare i guadagni e ad attrarre inquilini di qualità.

4. Scegliere tariffe strane

Scegli tariffe a cifra tonda. Ad esempio, scegliete 700 euro invece di una cifra insolita come 773 euro. Una cifra chiara è più facile da ricordare per i potenziali inquilini e può aumentare in modo sottile l’attrattiva della tua proprietà.

Evitando queste difficoltà, sarai nella posizione perfetta per stabilire un canone di affitto che raggiunga il giusto equiibrio tra redditività e attrattiva. Fai le dovute ricerche, informati sui numeri e non sottovalutare la tua proprietà. Tuttavia, come già detto, è importante rivedere regolarmente i prezzi per rimanere competitivi: la prossima sezione spiega come farlo.

Controlla e adegua regolarmente il canone di affitto

Il mercato degli affitti è simile a un’entità viva e sempre in movimento, per cui è fondamentale rivedere e adeguare regolarmente i prezzi degli affitti in base alle ultime tendenze. Sebbene all’inizio un piccolo aumento possa sembrare insignificante, il mancato adeguamento del canone di locazione, se protratto nel tempo, può tradursi in una sostanziale perdita di entrate nel corso del tempo.
Vediamo di seguito come adeguare efficacemente i prezzi degli affitti.

Comprendere l’impatto della posizione e del quartiere

L’attrattiva di un quartiere può cambiare rapidamente, influenzando in modo significativo il prezzo che gli inquilini sono disposti a pagare. Analizzate regolarmente le vendite e gli annunci di affitto recenti nei quartieri delle tue proprietà per valutare se gli affitti sono aumentati o diminuiti. A seconda della tendenza, potresti dover diminuire il prezzo per rimanere competitivo o cogliere l’opportunità e aumentarlo.

Valutazione della domanda e dei tassi di sfitto

Se trovare inquilini qualificati diventa una sfida o se il tasso di sfitto supera la media, ciò potrebbe indicare che l’affitto della tua proprietà è eccessivamente caro. Prendi in considerazione la possibilità di ridurlo per suscitare maggiore interesse, anche se solo temporaneamente. Quando potrai contare su una base di inquilini stabile, potrai pensare di ripristinare l’affitto al livello precedente o marginalmente più alto.

Bilanciare le spese in aumento

I costi di gestione di un immobile sono in continua evoluzione e l’affitto deve coprire queste spese garantendo al contempo un profitto ragionevole. Se le tasse, l’assicurazione, le utenze o le spese di manutenzione sono aumentate di recente, potrebbe essere necessario aumentare l’affitto per mantenere l’equilibrio finanziario. Prima di prendere decisioni affrettate, ricordati di calcolare con cura tutte le tue spese da locatore..

Confronto con proprietà simili

È consigliabile esaminare gli annunci recenti di immobili comparabili nella tua zona per capire quanto viene richiesto per l’affitto. Assicurati che questi immobili siano realmente simili al tuo in base a criteri come: il numero di stanze, la metratura, i servizi e la qualità o le condizioni generali. Punta a un affitto medio o leggermente superiore alla media degli immobili simili al tuo.

Tenendo d’occhio i fattori chiave (come la domanda e i tassi di sfitto, i costi di gestione dell’immobile, ecc.) e adeguando regolarmente il prezzo di affitto, sarai sicuro che il tuo immobile rimarrà attraente per i potenziali inquilini e redditizio per te.

Domande frequenti

Come si calcola l’affitto da applicare?

Per determinare il canone d’affitto da applicare, considera le tariffe del mercato locale per proprietà simili – la posizione della tua proprietà può influenzare in modo significativo il prezzo. Valuta anche le condizioni dell’immobile e gli eventuali servizi o arredi inclusi.

A quanto dovrebbe ammontare il mio affitto?

Il canone di locazione del tuo BTL dovrebbe riflettere le tariffe del mercato locale, la posizione dell’immobile, le sue condizioni e gli eventuali servizi o arredi inclusi.

Come stabilire il giusto prezzo di affitto per il tuo BTL: cose da ricordare

In questo articolo abbiamo analizzato i fattori da tenere a mente quando si stabilisce il giusto prezzo per il tuo BTL, le difficoltà più comuni da evitare e molto altro ancora!
Ecco un rapido riepilogo:

• Comprendere i fattori: ubicazione, tipologia di immobile ed il bilanciamento dei costi sono i fattori chiave.
• Stabilisci il giusto prezzo: negozia partendo dall’alto, analizza la tua proprietà e sii flessibile quando necessario.
• Evita gli errori più comuni: la sottovalutazione dei prezzi, l’ignoranza dei costi e la scelta di cifre irregolari sono errori da evitare.
• Rivedi e adegua regolarmente il canone: monitorare le tendenze del mercato, valuta la domanda e fai un benchmark con immobili simili.

Seguendo la nostra guida, potrai fissare con sicurezza un prezzo d’affitto che attiri inquilini di qualità, massimizzando al contempo i rendimenti del tuo investimento. Ricorda che il successo di una strategia di BTL si basa sulla ricerca del punto di equilibrio tra redditività e soddisfazione degli inquilini. Buon affitto!

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