Come gestire le ristrutturazioni e le riparazioni quando acquisti un immobile BTL

Se hai acquistato di recente un immobile buy-to-let (BTL), probabilmente stai pensando a quanto reddito da locazione riuscirai a generare nei prossimi anni. Tuttavia, il lavoro è appena iniziato.

Come ogni proprietario immobiliare esperto sa bene, la gestione delle riparazioni e delle ristrutturazioni è fondamentale per mantenere gli inquilini felici e i profitti in crescita. Ma come devi procedere?

È meglio affrontare le riparazioni da solo o affidarle a terzi?
Come devi prevedere il budget per le ristrutturazioni e gli aggiornamenti?
Come pensi di ridurre al minimo i periodi di sfitto?

Rilassati, ti aiutiamo noi. In questo articolo scoprirai le principali strategie di manutenzione degli immobili per mantenere la tua proprietà in buono stato senza spendere una fortuna. Dall’assegnazione di priorità alla distribuzione di miglioramenti, imparerai i trucchi della gestione immobiliare direttamente da proprietari con esperienza.

Comprendi le tue responsabilità relative alla manutenzione del tuo immobile in affitto

In qualità di locatore BTL, devi comprendere a fondo quali sono le tue responsabilità e dell’inquilino. Come locatore, sei responsabile delle riparazioni e del mantenimento della tua proprietà in buone condizioni operative.
I tuoi compiti includono:

1.Manutenzione delle strutture e degli impianti

Devi assicurarti che la struttura dell’immobile sia sicura e funzionante. Questo include riparare danni strutturali come crepe nei muri o nelle fondamenta e mantenere in ordine sistemi essenziali come l’impianto idraulico, il riscaldamento, i rilevatori di fumo, l’impianto elettrico e i sistemi di acqua calda. Se qualcosa si guasta, è tua responsabilità far intervenire un professionista per ripararlo o sostituirlo.

2.Prevenzione e gestione delle infestazioni

Sei responsabile di prevenire e risolvere eventuali problemi di infestazione nell’immobile. Ciò significa adottare misure per evitare l’ingresso di roditori, scarafaggi, cimici dei letti e altri parassiti. Se dovessero presentarsi, spetta a te eliminarli, spesso con l’aiuto di disinfestatori esperti.

Possedere un immobile a scopo di investimento comporta delle responsabilità, ma con i giusti processi e strumenti, gestire la manutenzione e le riparazioni delle unità in affitto può diventare semplice. Continua a leggere per scoprire alcuni suggerimenti che ti aiuteranno ad adottare un approccio proattivo alla manutenzione della tua proprietà.

Crea un piano di manutenzione proattivo

Se vuoi evitare riparazioni d’emergenza e mantenere gli inquilini soddisfatti, un piano di manutenzione proattivo è essenziale. Questo significa ispezionare regolarmente gli immobili, individuare tempestivamente eventuali problemi e risolverli prima che diventino gravi.

1. Programma ispezioni e manutenzioni di routine

Un buon piano parte da ispezioni regolari, ad esempio ogni 3-6 mesi. Fai un giro in ogni unità e annota eventuali segni di danni o usura. Verifica che elettrodomestici, sistemi di ventilazione, impianti idraulici e tetto siano in buono stato. Sostituire una lavatrice che perde oggi è molto più semplice che affrontare i danni causati dall’acqua domani!

2. Dai priorità alle riparazioni

Dopo aver identificato i problemi, stabilisci le priorità. Risolvi prima i problemi che influenzano salute, sicurezza o comfort degli inquilini, poi occupati di quelli meno urgenti ma comunque rilevanti.

Raggruppa attività simili, se possibile, per ridurre i costi. Non dimenticare la manutenzione preventiva, come la pulizia delle grondaie, la manutenzione dei condotti di ventilazione o la riverniciatura delle finiture esterne in legno.

3. Tieni sotto controllo la gestione delle riparazioni

Il segreto per gestire al meglio le riparazioni è non lasciare che la lista delle cose da fare diventi ingestibile. Un software di gestione immobiliare come Rentila può aiutarti a rimanere organizzato, consentendoti di programmare e monitorare le attività di manutenzione.

Riceverai anche promemoria per ispezioni e controlli, così nulla verrà trascurato. Affrontare le riparazioni e le ristrutturazioni in modo sistematico renderà la tua vita da locatore molto più semplice. I tuoi inquilini apprezzeranno di vivere in immobili ben tenuti, e tu eviterai costose emergenze o i danni causati da una manutenzione posticipata.

Tieni presente, però, che i costi di manutenzione possono diventare significativi se non pianificati con cura. Per questo motivo, è fondamentale stabilire un budget chiaro.

Stabilire un budget per riparazioni e ristrutturazioni

Come locatore, è indispensabile definire un budget realistico per le riparazioni e le ristrutturazioni dei tuoi immobili in affitto. Questo ti aiuterà a tenere sotto controllo i costi e a proteggere i tuoi profitti.
Ecco alcuni suggerimenti:

1. Determina i costi di ristrutturazione

Il primo passo è identificare cosa deve essere riparato o sostituito e stimare i costi. Questo può includere elementi come nuovi pavimenti, impianti idraulici, armadietti della cucina o tinteggiatura esterna.

Richiedi preventivi a più imprese per avere un’idea dei costi medi di ristrutturazione. Concentrati sugli interventi che offrono il maggiore impatto, come una nuova cucina o un bagno, e valuta un approccio fai-da-te per risparmiare su attività più semplici, come la pittura interna.

2. Stabilisci un budget massimo

Una volta compresi i costi potenziali, definisci quanto puoi permetterti di spendere senza compromettere il tuo ritorno sull’investimento (ROI). Punta su ristrutturazioni che aumentino il valore dell’immobile e l’affitto. Come regola generale, non spendere più del 10-15% del valore totale della proprietà.

Ad esempio, per un immobile dal valore di 200.000 euro, pianifica di investire tra i 20 e 30 mila euro per i lavori di ristrutturazione.

3. Tieni in considerazione i costi di manutenzione

Non dimenticare di includere i costi di manutenzione ordinaria nel tuo budget. Come locatore, sei responsabile di spese come il riscaldamento, l’impianto idraulico e le riparazioni del tetto. Metti da parte ogni mese una somma per coprire eventuali emergenze.

Una buona pratica è accantonare circa il 10% dell’affitto annuale per manutenzione e riparazioni.

4. Considera le opzioni di finanziamento

Se necessario, valuta le opzioni di finanziamento per coprire i costi di ristrutturazione, come prestiti personali, mutui casa o mutui specifici per ristrutturazioni. Confronta i tassi d’interesse e le condizioni per scegliere quello più adatto alle tue esigenze. Assicurati che l’aumento dell’affitto previsto possa coprire le rate del nuovo prestito. Finanziamenti strategici ti permettono di avere più liquidità per altre spese importanti.

Con un budget realistico e un piano di finanziamento ben definito, gestirai la tua proprietà in affitto con maggiore sicurezza e potrai puntare a ottenere profitti più alti. Una gestione accurata dei costi di manutenzione è fondamentale per essere un proprietario di successo. Tieni sotto controllo le riparazioni e pianifica saggiamente le ristrutturazioni che massimizzano il valore della proprietà. I tuoi inquilini apprezzeranno vivere in una casa ben mantenuta, e tu ne trarrai vantaggio con un aumento dell’affitto e del valore dell’immobile.

Comunica in modo efficace con gli inquilini

È fondamentale mantenere una comunicazione aperta con i tuoi inquilini, soprattutto quando sono previsti lavori di riparazione o ristrutturazione. Strumenti come Rentila possono aiutarti a semplificare i contatti con gli inquilini.

Ecco alcune indicazioni per garantire una buona comunicazione:

1. Informa gli inquilini riguardo i lavori programmati

Se hai in programma interventi di manutenzione ordinaria, ispezioni o aggiornamenti, avvisa gli inquilini con largo anticipo. Invia un’email o una lettera almeno una settimana prima dell’inizio dei lavori. Spiega cosa verrà fatto e fornisci una stima dei tempi di completamento. I tuoi inquilini apprezzeranno il preavviso e potranno organizzarsi per eventuali disagi.

2. Rispondi rapidamente alle richieste di manutenzione

Quando un inquilino segnala un problema, come un rubinetto che perde o un apparecchio a gas malfunzionante, rispondi il prima possibile. Riconosci la richiesta e informa l’inquilino che stai lavorando per risolvere il problema.

Se possibile, programma le riparazioni entro pochi giorni. Rispondere rapidamente alle richieste di manutenzione dimostra che prendi sul serio il comfort e le esigenze dei tuoi inquilini, contribuendo a costruire un buon rapporto.

3. Aggiorna gli inquilini sull’andamento delle riparazioni

Una volta iniziati i lavori, tieni gli inquilini informati sui progressi. Se le riparazioni subiscono ritardi o richiedono più tempo del previsto, spiega chiaramente il motivo e comunica una nuova data di completamento.

Per ristrutturazioni più complesse, fornisci aggiornamenti settimanali o bisettimanali sull’avanzamento dei lavori. La trasparenza e una comunicazione regolare saranno apprezzate e contribuiranno a mantenere un clima di fiducia.

4. Check-in dopo i lavori

Dopo aver completato i lavori di manutenzione, riparazione o ristrutturazione, contatta i tuoi inquilini. Chiedi se il problema è stato risolto completamente e se hanno altre eventuali preoccupazioni.

Verifica anche se gli operai sono stati cortesi e se hanno lasciato tutto pulito. Il feedback dei tuoi inquilini può aiutarti a migliorare la gestione della manutenzione e a selezionare appaltatori più affidabili per il futuro.

Una comunicazione aperta è fondamentale per rendere felici i tuoi inquilini e costruire un rapporto positivo tra proprietario e inquilino. Oltre a utilizzare strumenti come Rentila per la gestione immobiliare, assicurati di mantenere una comunicazione proattiva. Questo ottimizza la manutenzione e garantisce che gli inquilini si sentano sempre informati.

Tenere le linee di comunicazione aperte contribuisce a una maggiore soddisfazione degli inquilini, riduce i reclami e migliora i tassi di fidelizzazione.

Domande frequenti

Posso richiedere uno sgravio fiscale per i lavori di ristrutturazione della mia proprietà in affitto?

Sì, il proprietario dell’immobile può  richiedere uno sgravio fiscale per i lavori di ristrutturazione su una proprietà in affitto. Detrazioni come l’Ecobonus (fino al 65%) sono applicabili a interventi specifici, come manutenzioni straordinarie o miglioramenti energetici. È necessario conservare le fatture e i bonifici parlanti, e dichiarare le spese nella dichiarazione dei redditi.

Come finanziare i lavori di ristrutturazione quando acquisti una casa?

Per finanziare i lavori di ristrutturazione, puoi considerare un mutuo ipotecario o un prestito per il miglioramento della casa. Esplora tutte le opzioni disponibili e, se sei già proprietario, valuta la possibilità di richiedere un’estensione del mutuo. Assicurati anche di avere una copertura assicurativa adeguata prima di iniziare i lavori, per tutelarti da eventuali imprevisti.

Posso ristrutturare un immobile in buy-to-let?

Sì, puoi ristrutturare un immobile in buy-to-let. Con una pianificazione accurata e decisioni finanziarie strategiche, anche un budget modesto può essere sufficiente. Miglioramenti ben studiati possono aumentare il reddito da locazione e il valore della proprietà, rendendo il tuo investimento più redditizio.

Gestire ristrutturazioni e riparazioni: cosa ricordare

• Come proprietario, la manutenzione è fondamentale per mantenere l’immobile in buono stato e soddisfare gli inquilini.
• Con un po’ di pianificazione e una gestione attenta, puoi affrontare le riparazioni in modo efficiente e gestire le ristrutturazioni senza difficoltà.
• Ricorda di: definire un budget realistico, tenere gli inquilini informati, prestare attenzione alla manutenzione preventiva.
• Più impegno dedichi alla gestione della tua proprietà, maggiori saranno i benefici: un reddito da locazione stabile e plusvalenze a lungo termine.