Il ciclo di vita dell’investimento immobiliare e l’affitto

La ricerca dell’immobile

La maggior parte degli investitori professionali visitano in media dieci proprietà prima di acquisirne una. Senza un’attenta ricerca, il rischio è alto poiché fare la scelta sbagliata può rendere l’investimento molto meno redditizio.

Parti definendo in maniera chiara gli obiettivi ed in particolare il tuo inquilino target (chi è? Studenti, coppie, famiglie…).
Utilizza i siti di ricerca online per analizzare il mercato, sia le vendite ma anche gli affitti così da stimare l’ammontare delle possibili entrate mensili.
Valuta attentamente l’attrattività delle proprietà che visiti ed informati sulle principali regole di gestione dell’affitto e sulle imposte locali sugli immobili.
A questo cerca di fare una stima del rendimento netto atteso da ogni proprietà visitata tenendo conto di tutti i costi che possono variare notevolmente a seconda della proprietà: il prezzo di acquisto, le spese legali, i costi per lavori di ristrutturazione, di manutenzione, le spese mensili (in teoria è più semplice se la proprietà è un appartamento in condominio – visto che puoi provare a chiedere all’amministratore), eccetera.

L’acquisto della proprietà

Sia che tu decida di utilizzare i servizi di un agente immobiliare che di negoziare l’acquisto direttamente con i proprietari, i primi passi da seguire sono identici. Tieni però presente che nel caso intervenga un agente ci sarà da pagargli una provvigione (di solito espressa in percentuale sul prezzo concordato dalle parti) che gli spetta per il solo fatto di aver messo in contatto compratore e venditore, quando l’accordo è perfezionato.
Trovato l’immobile giusto e contattato il proprietario normalmente si procede con un contratto preliminare, che normalmente serve a far guadagnare tempo, ad esempio, se chi vende sta terminando dei lavori di ristrutturazione o l’acquirente deve perfezionare il mutuo, e si vuole ‘bloccare’ la proprietà ecc…

Con quest’accordo le parti s’impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita con il quale avverrà l’effettivo trasferimento della proprietà. Ricorda che contratto preliminare deve essere fatto per iscritto, descrivere esattamente l’immobile e l’indirizzo, le caratteristiche ed indicare il prezzo di vendita.
Considera se inserire delle clausole accessorie, per esempio specificando un termine temporale per la stipula del contratto definitivo o l’inserimento di una caparra, di un acconto del pagamento o di una penale per inadempimenti.
È buona abitudine (ma non obbligatorio), prendere visione delle certificazioni come la rispondenza degli impianti, quella energetica e controllare l’agibilità per avere un quadro il più preciso possibile dello stato della proprietà e in definitiva per negoziare al meglio il prezzo.
Infine assicurati che il preliminare sia trascritto nei registri immobiliari il più velocemente possibile per metterti al riparo da eventuali iscrizioni ipotecarie, pignoramenti, o addirittura ulteriori vendite effettuate dal venditore dopo aver firmato il preliminare. Per la trascrizione dovrai rivolgerti ad un notaio e pagare, oltre che il suo compenso anche le imposte.

Diventare proprietario

È il momento di completare l’acquisto. Il contratto definitivo di solito è stipulato davanti ad un notaio con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Il notaio poi trascriverà la compravendita nei Registri Immobiliari.
Con il contratto definitivo venditore e acquirente trasferiscono la proprietà dell’immobile e si obbligano oltre che a pagare il prezzo e consegnare il bene anche a prestare le garanzie previste dalla legge.

Preso possesso dell’immobile assicurati di controllarne ulteriormente lo stato per verificare non vi siano problemi di cui non eri a conoscenza e non dichiarati dal venditore. Se li dovessi riscontrare (e non fossero facilmente riconoscibili) affrettati a denunciarli al venditore con raccomandata A/R entro otto giorno (pena la decadenza) dichiarando di volerti avvalere della garanzia.
In questa fase valuta inoltre l’opportunità di sottoscrivere una polizza assicurativa per tutelare la proprietà contro eventuali danni esterni o provocati dagli inquilini.

Ristrutturare ed arredare

Una casa pulita, ristrutturata e arredata con gusto non solo può essere più attraente rispetto alla maggior parte delle offerte concorrenti, ma è anche molto più redditizia a lungo termine: l’affitto può essere aumentato ed il ricambio degli inquilini sarà più basso.

Già nella fase di acquisto dell’immobile ti sarai curato di ottenere i preventivi per un’eventuale ristrutturazione ed in questa fase assicurati di scegliere i professionisti giusti perché i lavori dovranno essere ben fatti, ma anche rientrare nelle spese messe a budget e nei tempi previsti per non compromettere la rendita dell’investimento.
Assicurati di avere la certificazione energetica dell’immobile aggiornata.
Solitamente la proprietà è affittata completamente o parzialmente arredata. Nel secondo caso di solito sono inclusi solo gli arredi di cucina ed il bagno. Tieni comunque contro che la maggior parte degli inquilini preferisce una casa arredata per evitare di dover acquistare i mobili, specialmente se prevedono di fermarsi per un periodo relativamente breve. In ogni caso sarà anche più semplice ed economico il loro trasloco e tu, come proprietario, potrai spuntare un affitto più alto (dal 10% al 25%). Un appartamento ben ammobiliato ha molti punti di forza: scegli mobili funzionali, facili da mantenere, ma di buona qualità. È importante mostrare ai tuoi ospiti che ti sta a cuore il loro comfort: un arredo di qualità attira inquilini di qualità! Se vuoi andare sul sicuro preferirai scegliere un arredamento neutro che si adatta al maggior numero di persone.

Mettere un annuncio

Mettere un annuncio. Dopo aver scelto con quale modalità di affitto desideri affittare la proprietà (ammobiliato o vuoto, affitto di breve o di lungo termine, ecc.), passa alla preparazione dell’annuncio. Si tratta di un momento critico perché influenza moltissimo il numero e il tipo di richieste che si ricevono. Utilizza principalmente siti di annunci online come Casanoi o i social media, ma considera anche gli annunci tradizionali su giornali locali. Immancabilmente i migliori siti web forniscono consigli su come massimizzare le tue chance di trovare l’inquilino giusto. Ci limitiamo ad indicare di seguito alcune regole base:

Usa un titolo accattivante cui un potenziale inquilino farà attenzione.
Prima di fare le foto da aggiungere all’annuncio, prepara l’appartamento (senza trascurare gli esterni – giardino, terrazzo etc.) e assicurati di avere una buona luce. Le tue foto devono avere una qualità professionale. Includi foto sia dell’interno che dell’esterno incluse eventuali pertinenze.
Includi una planimetria dell’immobile.
Dettaglia i locali, finiture, arredo ed attrezzature/ elettrodomestici.
Fornisci indicazioni sulle distanze da negozi, trasporti e servizi in zona.

La scelta dell’inquilino

L’incubo tipico di ogni proprietario è ovviamente l’affitto non pagato. La selezione degli inquilini è un passo che dovrebbe contribuire a mitigarne il rischio, anche se non si è mai al sicuro da un cattivo pagatore.

In primo luogo, una volta che il tuo annuncio è online e ricevi le prime chiamate o mail, fai una selezione per telefono per limitare le visite alle persone che appaiono più serie. Se l’annuncio è ben fatto probabilmente hai già operato una prima scrematura ed attirato il tipo di inquilino a cui punti (single professionisti, famiglie, coppie mature, eccetera – a te la scelta!).
Nel dialogo con i potenziali inquilini cerca innanzitutto di capirne il grado di stabilità economica: che lavoro fanno gli inquilini? Che contratto hanno? Considera la possibilità di chiedere una lettera di raccomandazione del datore di lavoro e il permesso di prender visione di una busta paga o di un estratto conto bancario.
In aggiunta cerca di capire la reputazione dell’inquilino: puoi chiedere le referenze da padroni di casa precedenti. Idealmente non solo quello corrente, che potrebbe avere interesse a liberarsi dell’inquilino!
Nel tentativo di avere ulteriori garanzie puoi chiedere il deposito cauzionale massimo, che comunque è limitato a sole 3 mensilità, ma è sicuramente un’opzione meno costosa della fideiussione per l’inquilino, che si vedrà restituito il deposito maggiorato degli interessi legali. In alternativa puoi chiedere una fideiussione bancaria all’inquilino, ma tieni presente che questa può risultare costosa e allontanare potenziali inquilini, nonostante possano essere seri ed affidabili.
Se desideri sottoscrivere un’assicurazione che ti cauteli dagli affitti non pagati, assicurati che le persone che hai selezionato soddisfino i criteri stabiliti dall’assicurazione, in modo da essere coperti in caso di problemi. L’assicurazione sull’affitto generalmente ti fornisce una garanzia di pagamento fino a dodici mensilità non pagate, e spesso offrono coperture aggiuntive come quelle per danni all’immobile.

Come vedi non vi è un criterio infallibile per scegliere l’inquilino ideale, ma dovrai fare una serie di valutazioni e basarti su fatti, informazioni disponibili ed anche sull’impressione che ti sei fatto delle persone che hai incontrato.

Il contratto di locazione

Individuato l’inquilino e negoziati i termini dell’affitto perfeziona il contratto. Ricorda che hai varie forme contrattuali tra cui scegliere, dunque valuta quale si confà maggiormente alle tue esigenze. A seconda del tipo di contratto scelto possono cambiare l’importo del canone, la durata, e l’imposizione fiscale, tutti aspetti determinanti nel definire la redditività del tuo investimento immobiliare.
Cosa deve contenere il contratto? Nonostante le differenti tipologie vi sono degli elementi tipici cui il locatore e il conduttore devono attenersi nella redazione di un contratto di locazione, inclusi l’indicazione del bene dato in locazione con tutti i dati idonei alla sua identificazione e l’importo del canone.

Puoi perfezionare il contratto concluso in forma pubblica o con scrittura autenticata (in questi casi presso un notaio) o con scrittura privata non autenticata (direttamente tra le parti).

Oltre al contratto dovrai assicurarti di lasciare all’inquilino i seguenti documenti:

copia della carta di identità e del codice fiscale,
verbale di consegna (inventario in entrata),
attestazione APE (Attestato di Prestazione Energetica),
documentazione relativa alle utenze,
planimetria dell’immobile locato appartamento oggetto della locazione,
copia dell’atto di acquisto e/o della visura catastale.

Dal canto suo l’inquilino dovrà fornirti copia della carta d’identità e del codice fiscale suo e di eventuali conviventi più:

una copia delle due ultime buste paga e una copia del CUD (Certificato Unico Dipendente) – nel caso di un lavoratore subordinato,
una copia dell’ultimo modello UNICO e della visura camerale – nel caso di un lavoratore autonomo.

All’atto della stipulazione del contratto di locazione avviene anche il versamento del deposito cauzionale (se previsto).

Dopo la stipula del contratto (se la sua durata è più di 30 giorni), questo va registrato entro 30 giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate competente, pena la nullità del contratto.

Puoi procedere per via telematica, previa registrazione, attraverso i servizi online dell’Agenzia delle Entrare o in cartaceo presentando all’Agenzia delle Entrate o ancora puoi rivolgerti ad un CAF, ad un agente immobiliare o alle associazioni categoria.

Infine assicurati che l’inquilino abbia versato il deposito ed il primo mese di affitto.

Redazione dell’inventario

L’ingresso nei locali è un momento importante sia per il proprietario che per l’inquilino, e la redazione dell’inventario è un passo fondamentale.
È necessario dedicare un tempo adeguato per un’accurata ispezione della proprietà. Tutti i danni iniziali e i difetti devono essere annotati (ed il documento firmato da ciascuna delle parti).

Se la proprietà è arredata, ricorda di includere nell’inventario anche le attrezzature fornite.
È sulla base di questo inventario che si deciderà, alla fine del contratto, se vi saranno trattenute sul deposito versato dall’inquilino. È quindi importante essere precisi nella compilazione dell’inventario per evitare conflitti con l’inquilino.
Si consiglia di includere delle foto, che spesso sono più efficaci di una lunga descrizione scritta.
Dall’inventario è anche possibile stimare l’eventuale ammontare di eventuali riparazioni o manutenzioni. Informazione importante sia per il proprietario che per l’inquilino, a seconda della competenza.

Consegna una copia dell’inventario all’inquilino con la copia delle chiavi agli inquilini.

Gestione dell’affitto e dei pagamenti

È la fase in cui l’investimento porta i suoi frutti e certamente la preferita dai proprietari! Si tratta di renderla semplice ed anticipare ogni possibile difficoltà.

Innanzitutto chiedi ai tuoi inquilini di effettuare il pagamento tramite bonifico sul tuo conto anche nel caso l’ammontare del canone fosse piuttosto basso. Ti basterà fornire le tue coordinate bancarie, tuttavia consiglia il tuo inquilino di usare una causale che evidenzi almeno indirizzo della proprietà in affitto e mese di riferimento. Renderà tutto più semplice ed eviterà confusione.
In generale il proprietario non è tenuto a rilasciare una ricevuta alla ricezione dei pagamenti mensili per l’affitto, a meno che non sia l’inquilino a richiederla. In questo caso vi è l’obbligo di usare una marca da bollo (o equivalente, ad esempio pagamento dell’imposta all’ufficio dell’Agenzia delle entrate od un intermediario che rilascia contrassegno) sulla ricevuta d’affitto. Ricorda che il bollo è obbligatorio per il proprietario che emette la ricevuta, ma il costo è a carico dell’inquilino che l’ha richiesta. I documenti che la banca emette nel caso di pagamento con bonifico bancario (e che contengono Codice di Riferimento Operazione) costituiscono a tutti gli effetti prova del pagamento, e rendono superflua la ricevuta e il costo della marca da bollo per l’inquilino. Ma, è bene ripeterlo, questa è dovuta solo se l’inquilino la richiede. In tal caso assicurati che la ricevuta contenga tutti i dati necessari, inclusi i riferimenti su locatore e locatario, il numero di registrazione del contratto, l’importo del canone ma anche che la ricevuta riporti data, causale, e che sia numerata. In ogni caso emetti la ricevuta se il pagamento avviene in contanti.

Ricorda anche di:

regolarizzare i conguagli per le spese con i tuoi inquilini frequentemente, così da mantenere gli importi bassi, minimizzando le chances di ritardi e contestazioni (e le ricevute per le spese sono esenti dall’imposta di bollo),
considerare l’adeguamento annuale ISTAT del canone di affitto.

Infine, se vi sono ritardi nei pagamenti degli affitti, la cosa migliore da fare è intervenire tempestivamente, prima di tutto parlandone con l’inquilino per capire il problema.

La manutenzione dell’abitazione

Un buon proprietario cerca di risolvere i problemi tecnici in cui incorre il tuo inquilino nella maniera più rapida possibile, e se sei disponibile e reattivo, è probabile che il tuo inquilino faccia altrettanto e rimendo più a lungo e prendendo a maggior cura la tua proprietà.

Se non fai direttamente tu i lavori o non sei disponibile, assicurati di poterti rivolgerti a professionisti affidabili in grado di rispondere prontamente.
Come minimo assicurati di rispondere rapidamente ai messaggi degli inquilini (nel corso della giornata!) e di tenerli aggiornati.

La fine del contratto di locazione o la partenza del locatario

Se all’avvicinarsi della fine del periodo contrattuale il tuo inquilino non ha manifestato se intende rinnovare o lasciare, contattalo chiedendogli di chiarire le proprie intenzioni: se ne’ il proprietario, ne’ l’inquilino, comunicano la decisione se continuare o meno con la locazione, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.

Se sei contento dell’inquilino che a sua volta intende restare nella tua proprietà, considera se adeguare o meno il canone di affitto, ma ricorda che non puoi aumentare il canone senza il suo consenso durante la durata del contratto, fatta eccezione per l’adeguamento annuale ISTAT (ammesso sia consentito dal contratto). Se vuoi cambiare condizioni dovrai redigere un altro contratto.
Se invece vuoi porre fine al contratto alla scadenza, organizzati per tempo e ricorda che notifiche e formalità variano a seconda del tipo di contratto: per esempio un contratto libero 4+4 richiede comunicazione con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza, mentre il contratto transitorio non prevede affatto il rinnovo, ed il rapporto termina e così via.

Qualche settimana prima del momento in cui l’inquilino lascerà la proprietà

Oggiorna il tuo annuncio (ammontare affitto, spese, nuove attrezzature, ecc.) e ripubblicalo.
Contemporaneamente informa inoltre l’inquilino che è possibile riceva delle visite per mostrare la proprietà a potenziali nuovi inquilini, ma sappi che se non specificato nel contratto originario di locazione l’inquilino non è obbligato a consentire la visita, quindi assicurati di includere una clausola alla versione del contratto che intendi utilizzare.
Comunica all’inquilino secondo le modalità previste dalla clausola contrattuale il giorno e l’ora dell’appuntamento, sperando che abbia fatto un po’ di pulizia prima della visita…

La partenza dell’inquilino, riparazioni e pulizia

Siamo all’inventario in uscita, una fase che rischia sempre di creare un po’ di tensione. È a questo punto che sarete felici di avere dedicato tempo e cura all’inventario in entrata!

Accerta con l’inquilino possibili danni e documenta gli importi per eventuali spese relative alle riparazioni necessarie. In presenza di danni causati dall’inquilino chiedigli di pagarli e, dinanzi ad un suo rifiuto procedi per via giudiziale con la domanda per l’attribuzione del deposito cauzionale.
Se non riscontri danni procedi con la restituzione del deposito cauzionale e non dimenticare di restituire anche gli interessi legali maturati se non li hai già accreditati annualmente all’inquilino. Il deposito va restituito prima della riconsegna delle chiavi da parte dell’inquilino.
A meno di diversi accordi la restituzione delle chiavi sancisce anche quella dell’immobile. In caso di ritardo da parte dell’inquilino puoi pretendere il pagamento di una mora o quanto specificato nel contratto.
E, naturalmente, assicurati di avere il tempo per pulire adeguatamente i locali prima dell’arrivo del prossimo inquilino, o in caso di danni, per effettuare i lavori di ristrutturazione.

Pagare le tasse

La fiscalità riguardante i beni immobiliari può essere complessa e vale decisamente la pena di tenersi aggiornati viste le continue modifiche delle norme in materia. Il punto da cui partire è certamente il sito dell’Agenzia delle Entrate. Volendo fare un discorso generale, possiamo individuare 3 principali aree che riguardano la tassazione dell’immobile (tralasciando le tasse relative all’acquisto della proprietà) e a cui dovrai prestare attenzione:

Le imposte legate al perfezionamento ed alla registrazione del contratto di affitto, cui si è accennato in precedenza.
Le imposte sui redditi da affitto d’immobili, che ovviamente riguardano i proprietari degli immobili. In linea generale il reddito da tassare è costituito dal maggiore fra i due seguenti importi:

• rendita catastale rivalutata del 5%
• canone annuo, ridotto del 5%

Ma la regola cambia se gli immobili sono di interesse storico o artistico, se si trovano nelle isole veneziane o se il contratto di affitto è a canone concordato e si riferisce ad immobili in un comune ad alta densità abitativa. Va ricordato inoltre che se per il contratto scelto prevede la possibilita’ di esercitare l’opzione per la “cedolare secca” hai la possibilita’ di non cumulare il reddito da affitto con le altre entrate che determinano l’imponibile IRPEF. Con la cedolare secca al canone annuo di affitto si applica un’imposta fissa, che sostituisce il prelievo IRPEF ma ancheimposte di registro e di bollo.
Le imposte locali. È sicuramente questa l’area in cui i cambiamenti sono stati maggiori negli ultimi anni. Le imposte locali hanno una doppia natura, una patrimoniale come nel caso dell’IMU (si tassa la proprietà) e l’altra di fruizione dei servizi locali, siano essi divisibili, come lo smaltimento dei rifiuti, o indivisibili, come l’illuminazione pubblica o la manutenzione delle strade. Le imposte sui servizi indivisibili (come la TASI) vanno divise tra proprietario ed inquilino (ovvero l’utilizzatore) sulla base di aliquote e quote stabilite dai Comuni, mentre quelle sui servizi divisibili (come la TARI – tassa sui rifiuti) sono a carico dell’inquilino.

Assicurati di controllare le scadenze per il pagamento delle tasse, poiché non sono necessariamente le stesse, possono essere pagate in più istanze durante l’anno e possono esserci variazioni locali. Accertati sempre presso il Comune in cui si trova la tua proprietà e ovviamente il sito dell’Agenzia delle Entrate per l’IRPEF.

Ricordati infine di controllare se come proprietario puoi accedere ad agevolazioni fiscali. Anche queste tendono a cambiare spesso, quindi la regola d’oro è tenersi aggiornati e controllare. Negli ultimi anni le principali aree per le detrazioni a favore dei proprietari hanno riguardato le spese per interventi di risparmio energetico, per ristrutturazioni, e per l’acquisto di mobili ed elettrodomestici destinati all’alloggio ristrutturato e per interventi su edifici in zone sismiche ad alta pericolosità. Ancora una volta, controlla sul sito dell’Agenzia delle Entrate!

Ricominciare e crescere …

Fin dal momento dell’acquisto dell’immobile controlla con attenzione i tuoi conti, sia le entrate che le spese. L’obiettivo è di avere una stima accurata del flusso di cassa annuale e quindi capire quanto ti sta davvero rendendo e se puoi migliorarne la redditività.

Quindi riparti facendo tesoro dell’esperienza ed inaugurate un nuovo ciclo con un nuovo affitto e se le cose vanno bene… un nuovo investimento immobiliare!

Nel tempo creerai un patrimonio immobiliare che ti permetterà di pensare più serenamente alla pensione e di lasciare un capitale ai tuoi figli.