Spese condominiali: quali sono e come funzionano

Il condominio è una soluzione abitativa molto utilizzata in Italia, e per la sua natura di condivisione di beni e servizi comuni, richiede l’applicazione di numerose regole. Una di queste è il pagamento di una serie di spese condominiali, per mantenere in buono stato tali beni e servizi. Questo è un principio regolato dall’Art. 1104 del Codice Civile “Obblighi dei partecipanti”, secondo il quale anche chi subentra al diritto di proprietà di uno dei condomini, è tenuto al pagamento delle spese previste.

Spese condominiali: cosa fare se un condomino non paga

Nel caso in cui qualche condomino non abbia provveduto al pagamento delle spese condominiali, l’amministratore è autorizzato a fornire i suoi dati ai creditori. In questo caso l’amministratore non deve ottenere l’approvazione dell’assemblea condominiale, procedendo quindi in autonomia.
Se però il mancato pagamento va oltre il semestre, l’amministratore può escludere il condomino moroso dalla fruizione dei beni comuni.

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La Legge Italiana non stabilisce però con precisione quando i contributi devono essere versati. Il compito ricade quindi sull’Amministratore condominiale, che deve pretendere il pagamento intero, o in parte, della somma mancante.

Se invece un nuovo condomino subentra, è tenuto al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente. Nel mentre, il condomino che se ne va, deve continuare a pagare le proprie spese condominiali finché il rogito notarile non è stato trasmesso all’amministratore condominiale.

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Le spese urgenti del condominio

Può succedere che nel condominio ci siano delle spese per interventi urgenti, come ad esempio danni del tetto, caduta di tegole, rottura dell’ascensore ecc. Le spese urgenti spettano a tutti i condomini, e non è possibile astenersi.
La domanda deve essere inviata all’amministratore. Quest’ultimo, a sua volta, deve convocare l’assemblea condominiale.

È ovvio che, trattandosi di spese condominiali urgenti, spesso ci sia necessità di intervenire subito. L’amministratore di condominio può quindi autorizzare i lavori, ma deve riferirne alla prima assemblea utile, dimostrandone l’urgenza (spesso si utilizza la perizia di un tecnico).

Le spese condominiali di conservazione e manutenzione

L’articolo 1123, primo comma, si riferisce alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni del condominio.
Per quanto riguarda queste spese, è necessario fare una distinzione tra:

• spese di conservazione: spettano a tutti i condomini proprietari;
• spese di uso o di esercizio: spettano solo ai condomini che utilizzano il servizio, e nella misura in cui lo utilizzano.

Esempio: per le spese di riscaldamento, se un condominio rinuncia ad utilizzare il servizio, dovrebbe pagare comunque le spese condominiali di conservazione, ma sarebbe esente da quelle di esercizio (come l’utilizzo del gasolio). Per la Legge italiana, infatti, un condomino può rinunciare all’impianto centralizzato (art.1118, modificato dalla Legge 220/2012).

Le spese di manutenzione invece, sono tutte quelle spese che servono a mantenere il condominio in buono stato. Si suddividono in:

• spese di manutenzione ordinarie: sono le spese più generiche e prevedibili (esempio: sostituzione luci delle scale, mantenimento dell’efficienza degli impianti ecc.);
• spese di manutenzione straordinarie: si effettuano quando o le spese ordinarie non sono state eseguite, o per un evento appunto straordinario (esempio: tromba d’aria e danni al tetto del condominio). Per far fronte ad eventuali lavori improvvisi, l’assemblea condominiale può creare un fondo speciale, che verrà utilizzato esclusivamente per queste spese condominiali.

L’amministratore di condominio può disporre i lavori di ordinaria manutenzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, quando si tratta di interventi che rientrano comunque nelle sue attribuzioni. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono approvati dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000. Le opere di manutenzione straordinaria sono invece deliberate con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1000.

Come sono ripartite le spese condominiali

Se il condominio presenta delle parti che vengono utilizzate in maniera diversa dai condomini (come per esempio più cortili o più scale), le spese sono ripartite in base all’effettivo utilizzo.

Criteri per la ripartizione delle spese condominiali (art. 1123 del Codice Civile):

1. criterio dell’utilizzazione generale
2. criterio dell’utilizzazione differenziata
3. criterio dell’utilizzazione separata

Le diverse tipologie di spese condominiali:

• le spese necessarie per il godimento e la conservazione dei beni comuni del condominio, e per la prestazione di servizi, vengono suddivise in base ai millesimi della tabella generale (a QUESTO LINK trovate un utile approfondimento, e le relative tabelle);
• le spese fatte in base all’effettivo utilizzo;
• le spese per cui il bene o il servizio effettivamente serve.

Spese condominiali: cosa succede tra conduttore e locatore

Se un appartamento del condominio è in affitto, ed esiste quindi un contratto di locazione, le responsabilità sono diverse tra proprietario e inquilino. L’amministratore di condominio può agire solo nei confronti del proprietario dell’appartamento.

L’inquilino è tenuto al pagamento degli oneri accessori, ovvero:

• servizio di pulizia
• funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore
• spurgo pozzi neri e latrine
• acqua, elettricità, riscaldamento e condizionamento
• fornitura di altri servizi comuni (solo se il conduttore ne ha un effettivo godimento)

Il conduttore ha diritto di vedere i documenti delle spese condominiali effettuate, e i criteri di ripartizione. Inoltre, se l’inquilino non paga gli oneri accessori per più di due mesi, il locatore può richiedere la risoluzione dal contratto di locazione.

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