Chi paga le spese, il proprietario o l'inquilino?

Se ti poni spesso la domanda: “Chi paga le spese, del proprietario o dell’inquilino?”, siamo qui per risponderti. Sia il proprietario che l’inquilino devono farsi carico di una serie di spese relative all’immobile.

ASCENSORE: Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni sono a carico dell’inquilino.
ASCENSORE: Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti sono a carico del proprietario.
ASCENSORE: L’adeguamento alle nuove disposizioni di legge è a carico del proprietario.
ASCENSORE: I consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione sono a carico dell’inquilino.
ASCENSORE: Ispezioni e collaudi sono a carico dell’inquilino.
AUTOCLAVE: Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari sono a carico del proprietario.
AUTOCLAVE: La manutenzione ordinaria (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) è a carico dell’inquilino.
AUTOCLAVE: Imposte e tasse di impianto sono a carico dell’ proprietario.
AUTOCLAVE: La forza motrice è a carico dell’inquilino.
AUTOCLAVE: Il ricarico pressione del serbatoio è a carico dell’inquilino.
AUTOCLAVE: Ispezioni, i collaudi e la lettura dei contatori sono a carico dell’inquilino.
IMPIANTI: Installazione e sostituzione dell’impianto comune d’illuminazione sono a carico del proprietario.
IMPIANTI: Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme sono a carico del proprietario.
IMPIANTI: Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni sono a carico del proprietario.
IMPIANTI: Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili sono a carico del proprietario.
IMPIANTI: Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza sono a carico del proprietario.
IMPIANTI: La manutenzione ordinaria dell’impianto comune d’illuminazione è a carico dell’inquilino.
IMPIANTI: La manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme è a carico dell’inquilino.
IMPIANTI: La manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni è a carico dell’inquilino.
IMPIANTI: La manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili è a carico dell’ inquilino.
IMPIANTI: La manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza è a carico dell’ inquilino.
IMPIANTI (RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI): Installazione e sostituzione degli impianti sono a carico del proprietario.
IMPIANTI (RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI): L’adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti è a carico del proprietario.
IMPIANTI (RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI): La manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattari è a carico dell’ inquilino.
IMPIANTI (RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI): Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale sono a carico dell’ inquilino.
IMPIANTI (RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI): La lettura dei contatori è a carico dell’inquilino.
IMPIANTI (RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI): Spese per combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua sono a carico dell’inquilino.
IMPIANTI SPORTIVI: Installazione e manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario.
IMPIANTI SPORTIVI: I costi per gli addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) sono a carico dell’inquilino.
IMPIANTI SPORTIVI: Consumo di acqua per pulizia/depurazione e acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria sono a carico dell’inquilino.
IMPIANTO ANTINCENDIO: Installazione e sostituzione dell’impianto sono a carico del proprietario.
IMPIANTO ANTINCENDIO: L’acquisto degli estintori è a carico del proprietario.
IMPIANTO ANTINCENDIO: La manutenzione ordinaria è a carico dell’inquilino.
IMPIANTO ANTINCENDIO: Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi sono a carico dell’inquilino.
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI: Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo sono a carico del proprietario.
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI: La manutenzione ordinaria dell’impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo è a carico dell’inquilino.
PARTI COMUNI: La sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico è a carico del proprietario.
PARTI COMUNI: La manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico è a carico dell’inquilino.
PARTI COMUNI: La manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari è a carico del proprietario.
PARTI COMUNI: La manutenzione ordinaria di tetti e lastrici solari è a carico dell’inquilino.
PARTI COMUNI: La manutenzione straordinaria della rete di fognatura è a carico del proprietario.
PARTI COMUNI: La manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti è a carico dell’inquilino.
PARTI COMUNI: La sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere è a carico del proprietario.
PARTI COMUNI: La manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni è a carico dell’inquilino.
PARTI COMUNI: Il consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni è a carico dell’inquilino.
PARTI COMUNI: Installazione e sostituzione di serrature sono a carico del proprietario.
PARTI COMUNI: La manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati è a carico dell’inquilino
PARTI COMUNI: L’installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo è a carico del proprietario.
PARTI COMUNI: La manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo è a carico dell’ inquilino.
PARTI COMUNI: La tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile è a carico dell’ inquilino.
PARTI COMUNI: La tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali è a carico del proprietario.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti è a carico del proprietario.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La manutenzione ordinaria di infissi, serrande e dell’impianto sanitario è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: Il rifacimento di chiavi e serrature è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La tinteggiatura di pareti è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La sostituzione di vetri è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La verniciatura di opere in legno e metallo è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento è a carico dell’inquilino.
PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO: La manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento è a carico del proprietario.
PORTIERATO: Il trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. è a carico del proprietario per il 10% e dell’inquilino per il 90%.
PORTIERATO: Il materiale per le pulizie è a carico dell’ inquilino
PORTIERATO: L’indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. è a carico del proprietario per il 10% e dell’inquilino per il 90%.
PORTIERATO: La manutenzione ordinaria della guardiola è a carico del proprietario per il 10% e dell’inquilino per il 90%.
PORTIERATO: La manutenzione straordinaria della guardiola è a carico del proprietario.
PULIZIA: Le spese per l’assunzione dell’addetto sono a carico del proprietario.
PULIZIA: Il trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. è a carico dell’inquilino.
PULIZIA: Le spese per il conferimento dell’appalto a ditta sono a carico del proprietario.
PULIZIA: Le spese per le pulizie appaltate a ditta sono a carico dell’inquilino.
PULIZIA: Il materiale per le pulizie è a carico dell’inquilino.
PULIZIA: Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia sono a carico del proprietario.
PULIZIA: La manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia è a carico dell’inquilino.
PULIZIA: Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie sono a carico dell’inquilino.
PULIZIA: La disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti è a carico dell’inquilino.
PULIZIA: La tassa rifiuti o tariffa sostitutiva è a carico dell’inquilino.
PULIZIA: L’acquisto di bidoni, trespoli e contenitori è a carico del proprietario.
PULIZIA: I sacchi per la preraccolta dei rifiuti sono a carico dell’inquilino.
SGOMBERO NEVE: Le spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso sono a carico dell’inquilino.

A CARICO DELL’INQUILINO

LocataireLo stesso Codice aggiunge che l’inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria.

A CARICO DEL PROPRIETARIO

BailleurIl codice civile (art. 1576, vedi sotto) stabilisce che il proprietario deve sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria.


La legge 392/78 fornisce ulteriori indicazioni, specificando che l’inquilino deve sostenere le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, ma anche quelle relative allo spurgo dei pozzi neri e degli altri servizi comuni.

Negli anni la giurisprudenza ha provveduto a chiarire come applicare i principi generali alle fattispecie specifiche, aiutando a distinguere tra manutenzione ordinaria e straordinaria.

In aiuto a proprietari e inquilini nello stabilire in maniera chiara la ripartizione delle spese intervengono anche le associazioni di categoria che hanno perfezionato delle tabelle basate su principi di equità e in linea con la normativa vigente. Un buon esempio è quello della ripartizione proposta nell’accordo firmato da Confedilizia e SuniaSicetUniat a Roma nel 2014 e su cui basiamo le informazioni fornite in questa pagina.

È importante notare che per essere vincolanti per le parti, le tabelle devono essere richiamate nel contratto di locazione. Tipicamente s’inserisce una clausola specifica come la seguente:

“Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori tra locatore e conduttore concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat. Registrata il 30 aprile 2014 a Roma (Agenzia Entrate, Ufficio territoriale Roma 2, n. 8455/3)”

Se si desiderasse suddividere le spese in maniera differente, questo speciale accordo siglato tra proprietario ed inquilino va allegato al contratto di locazione. L’accordo dovrà comunque rispettare i principi stabiliti per legge.

Ricorda anche che

  • per le voci non previste dalle tabelle di ripartizione delle spese si rinvia alle norme di legge e agli usi locali;
  • nel caso l’inquilino debba accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il rimborso a quest’ultimo, previa immediata comunicazione della spesa;
  • il proprietario chiede il pagamento del conguaglio spese all’inquilino con raccomandata ed il pagamento va effettuato entro 60 giorni dalla richiesta. L’inquilino ha diritto richiedere i dettagli delle spese incorse dal proprietario.

Infine è sempre utile ricordare i doveri di proprietario ed inquilino in relazione alle spese stabiliti dal Codice Civile:

Art. 1575 – Obbligazioni principali del locatore.

Il locatore deve:

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
  2. mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
  3. garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

Art. 1576 – Mantenimento della cosa in buono stato locativo.

Il locatore deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Art. 1577 – Necessità di riparazioni.

Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.

Art. 1584 – Diritti del conduttore in caso di riparazioni.

Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento.

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.