Subaffitto di una casa o stanza: le regole da conoscere

Come funziona il subaffitto? È legale in Italia la sublocazione? Cosa deve fare un proprietario di casa? Che documenti servono per il subaffitto di una casa o di una stanza?

Queste sono solo alcune delle domande più frequenti, quando si parla di sublocazione di un immobile. C’è ancora molta confusione in merito, e spesso si pensa che sia una pratica illegale, o comunque non consentita.

Cerchiamo quindi di fare un po’ di chiarezza, e rispondere a queste ed altre domande!

Che cosa si intende per “subaffitto”?

Si parla di subaffitto (o sublocazione) quando l’inquilino (lo chiameremo “Paolo”) stipula con un soggetto terzo (che chiameremo “Marco”) un contratto di locazione per un appartamento o stanza, il cui affitto è a lui intestato. È quindi un contratto completamente indipendente da quello che l’inquilino ha stipulato con il proprietario di casa (che chiameremo “Giovanna”), e che mantiene comunque inalterati i suoi effetti. Si può quindi dire che questo nuovo contratto di sublocazione, si va a “sovrapporre” a quello di locazione già esistente tra inquilino e proprietario.

Il locatore, primo di questa catena, può quindi non avere alcun rapporto con il soggetto terzo. Insomma, Giovanna potrebbe non avere mai visto Marco. Tranne in casi particolari come, per esempio, se il conduttore non paga regolarmente l’affitto. In questo caso allora il locatore potrebbe richiedere al soggetto terzo il canone d’affitto, che quest’ultimo avrebbe in ogni caso dovuto corrispondere al conduttore.

Si può subaffittare tutta la casa o solo una parte (come una stanza)?

A questa domanda risponde in maniera molto chiara la Legge. L’articolo di riferimento è il n.2, Legge n. 392/78 (potete consultare il testo completo CLICCANDO QUI).

La legge spiega che la sublocazione totale non è possibile (salvo consenso del proprietario), mentre quella parziale è ammessa (salvo rifiuto del proprietario). Tutto questo può essere completamente rivisto, se nel contratto viene inserita una specifica clausola che regola la sublocazione. In poche parole: il proprietario nel contratto di locazione che farà firmare all’inquilino, può inserire una clausola dove nega qualsiasi tipo di sublocazione, o viceversa che lo consente in qualsiasi forma (totale o parziale).

La sublocazione deve avere una durata precisa?

La Legge non stabilisce dei parametri, e non dà alcuna indicazione in merito. La cosa sicura è che il subaffitto non può durare più della locazione principale. Ovvero: se il nostro inquilino Paolo ha un contratto 3+2, la sublocazione a Marco non può durare più di 3 anni.
Bisogna anche tenere conto che se il soggetto terzo a cui è stato subaffittato l’immobile decide di non andarsene, sarà il conduttore a doversene occupare. Anche esecutivamente. In caso contrario dovrà risarcire anche i danni per la restituzione dell’immobile in ritardo, rispetto al tempo stabilito contrattualmente.

Come si fa praticamente ad attivare un subaffitto?

Ecco tutti i passaggi che dovete fare per avviare un subaffitto:

1) Comunicazione al proprietario: va inviata una raccomandata al conduttore indicando i dati del soggetto terzo (sub-conduttore), la durata che avrà la sublocazione, e il numero delle stanze date in sublocazione.

2) (se sublocazione superiore ai 30 giorni) registrare il contratto di sublocazione, pagando il 2% di imposta di registro. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula del contratto, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate (modello RLI), e a seguito del versamento dell’imposta di registro tramite modello F24 Elide.

La Circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate del 1986 a proposito dell’imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che “pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente“.

3) (se sub-conduttore è extracomunitario) presentazione del modello di “dichiarazione di ospitalità” per denunciare il subaffitto.

Il proprietario come può inquadrare, a livello fiscale, il subaffitto?

Su questo interviene la Legge, all’art. 67, comma 1, lettera h del Testo unico delle imposte sui redditi.
Specificando quanto segue:”i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili, dall’affitto, locazione, noleggio o concessione in uso di veicoli, macchine e altri beni mobili, dall’affitto e dalla concessione in usufrutto di aziende; l’affitto e la concessione in usufrutto dell’unica azienda da parte dell’imprenditore non si considerano fatti nell’esercizio dell’impresa, ma in caso di successiva vendita totale o parziale le plusvalenze realizzate concorrono a formare il reddito complessivo come redditi diversi“.

Il reddito derivante da sublocazione, è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (art. 71, comma 2), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’appartamento. Tali importi devono essere dichiarati nel modello 730, riga D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3”, ovvero nel modello Unico Pf, riga RL10.