Airbnb proprietari: cose da sapere prima di affittare

Stai pensando di mettere in affitto la tua casa? Renderla una casa per le vacanze disponibile per affitti a breve termine? La sezione “Airbnb proprietari” allora è quella che fa per te! Prima di iniziare assicurati però di conoscere tutte le regole e gli accordi.

Airbnb è la piattaforma mondiale di affitti brevi. Permette di affittare stanze o interi appartamenti per pochi giorni o settimane. Presente oggi in oltre 300 città e 80 paesi nel mondo. Se vuoi scoprire tutto del mondo Airbnb, o se hai ancora qualche dubbio ti consigliamo di leggere questa guida molto utile:

Come funziona Airbnb: guida completa illustrata

Il modello peer-to-peer di Airbnb sta dominando il mercato degli affitti brevi, anche se dall’altro lato l’industria alberghiera rimane ancora la soluzione più adatta per soggiorni più brevi. Intanto l’app americana nata a San Francisco continua a crescere, dal 14% di volume di attività nel 2015, al 24% nel 2017. Il fatturato mondiale 2016 è stato di 1,7 miliardi di dollari, con prenotazioni in ben 191 paesi del mondo.

Airbnb proprietari: quanto si guadagna?

Il primo dubbio di ogni proprietario è: ma economicamente ne varrà la pena? Quanto posso guadagnare se decido di affittare con Airbnb?
Secondo i dati ufficiali diffusi da Airbnb, nel 2017 gli host italiani hanno incassato 621 milioni di euro, con un guadagno medio all’anno per ogni proprietario di 2,284 Euro. Il totale degli ospiti è stato di 5,6 milioni. Rispetto ad altri paesi le cifre non sono molto alte. In Italia però, a differenza di altri stati, ci sono host Airbnb che affittano anche solo una volta all’anno.
La media di giorni in cui una proprietà è stata “brevemente affittata” in Italia è di 25 giorni. La maggior parte degli annunci del Bel Paese riguarda l’affitto di intere case, o appartamenti. Quindi immobili in cui l’host non si trova nello stabile.

Ecco l’elenco delle città italiane più visitate da chi viaggia con Airbnb (dati 2017):

1. Roma: 1.400.000 arrivi -> Airbnb proprietari guadagnano in media € 6.000
2. Firenze: 710.000 arrivi -> Airbnb prorietari guadagnano in media € 7.000
3. Milano: 600.000 arrivi -> Airbnb proprietari guadagnano in media € 2.300
4. Venezia 470.000 arrivi -> Airbnb proprietari guadagnano in media € 7.000
5. Napoli: 220.000 arrivi -> Airbnb proprietari guadagnano in media € 4.000

Nel portale di Airbnb è comunque possibile fare una stima di quanto un proprietario potrebbe guadagnare mensilmente dall’affitto della sua casa, o stanza. Lo trovate cliccando qui.

Tassa Airbnb 2018: come funziona

I dati ti hanno convinto, l’idea ti piace e quindi hai deciso di affittare anche tu con Airbnb!
Ora che sei -quasi- un proprietario che affitta su Airbnb, sappi che noi di Rentila abbiamo grandi sorprese per te! Le puoi scoprire tutte CLICCANDO QUA.

Ma ora ti domanderai: come funzionano le tasse e gli altri obblighi che hai come proprietario? Come prima cosa devi conoscere la Tassa Airbnb introdotta nel 2017, un tentativo di sconfiggere l’evasione fiscale sulle locazioni brevi.

La tassa Airbnb 2018 è la tassazione sugli affitti brevi, che obbliga i proprietari a pagare le imposte all’interno di Airbnb o tramite gli intermediari immobiliari.

Come funziona nella pratica la tassa Airbnb sugli affitti brevi

Dall’introduzione della tassa i controlli si sono notevolmente intensificati, ed è quindi bene mettersi subito in regola. La novità riguarda il pagamento della cedolare secca sui canoni di locazione incassati. La cedolare secca sugli affitti brevi, con aliquota al 21% sul canone di locazione si deve quindi pagare anche sugli affitti brevi. Anche se l’affitto è inferiore ai 30 giorni.

Affitti brevi normativa: le leggi da conoscere e i passaggi più importanti

Se approvata questa legge obbligherà Airbnb a:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate, tutti i contratti brevi stipulati all’interno del portale;
• operare una ritenuta del 21% affitti brevi cedolare secca, su tutti i canoni pagati dai viaggiatori;
• inviare ai proprietari Airbnb, in quanto sostituti d’imposta, la Certificazione unica.

Per cui la vita dei furbetti degli affitti brevi, che intascano fior di quattrini in per poche settimane, solo con l’affitto della casa vacanza, un appartamento o la villetta al mare, in montagna o in una città d’arte, senza versare un centesimo di tasse, sta per finire.
La tassa Airbnb, infatti, non solo prevede controlli severi ma anche delle nuove regole e procedure per far sì che tutti paghino la cedolare secca sui canoni di locazione incassati, anche sugli affitti di breve durata, sotto i 30 giorni, visto che per questi non vi è obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate.

Qualora approvata, la nuova legge, costringerà quindi i gestori dei portali web, come Airbnb, e le agenzie immobiliari di dover comunicare all’Agenzia delle entrate i contratti di affitto breve effettuati stipulati tramite loro. Ma soprattutto di dover operare sui canoni pagati dall’inquilino una ritenuta del 21% affitti brevi cedolare secca, e rilasciare ai proprietari la certificazione unica, in quanto considerati sostituti d’imposta.

Ad oggi (24 maggio 2018) è in corso una vera e propria battaglia di Airbnb per il pagamento di queste tasse. Airbnb affiancata dal Codacons, ha chiesto l’annullamento della sentenza del Tar del Lazio per la tassa sugli affitti brevi. E anche per le relative sanzioni, che ha già portato oggi alla cancellazione di oltre 30.000 annunci sulla piattaforma. Airbnb è già stata sanzionata per circa 180 milioni di euro.

Airbnb proprietari: tutti gli aspetti che dovete considerare

Con l’avvento di siti web di alloggi per le vacanze online come Airbnb, affittare una proprietà a breve termine è molto facile. Ma c’è di più oltre a mettere la tua proprietà sul mercato. Le cose principali da considerare includono::

• • creare e far rispettare un contratto di affitto breve
  • obblighi fiscali
  • copertura assicurativa
  • leggi regionali
  • salute, sicurezza e leggi dei consumatori
  • spese da sostenere e tenuta dei registri.

Come prima cosa assicurati di comprendere appieno i termini e le condizioni di qualsiasi sito web di hosting che utilizzi. Airbnb include nel suo portale i termini e condizioni di prenotazione nel tuo annuncio di affitto. Se i termini e le condizioni non sono inclusi quando si pubblica un annuncio di affitto, sarà necessario creare e far rispettare un accordo scritto che definisca i termini e le condizioni.

L’accordo dovrebbe comprendere regole e aspettative su:

• pagamenti, compresi depositi e rimborsi
• numero massimo di ospiti
• si/no animali domestici
• campeggio, ad esempio gli ospiti extra possono / non possono piantare una tenda sul prato
• fumatori / non fumatori
• responsabilità, ad esempio se qualcuno ha un incidente sulla vostra proprietà.

Se utilizzi un modello fornito dal tuo sito di hosting preferito, assicurati che sia adatto alla tua situazione e che copra tutto ciò che ti serve.

Airbnb come funziona la copertura assicurativa

Tutti gli Airbnb proprietari devono essere informati sulla copertura assicurativa per le loro proprietà affittate. Airbnb prevede un “programma Protezione Assicurativa Host”, una copertura primaria che protegge i proprietari da danni recati dagli ospiti, e danni contro terzi (esempio: ospite che si fa male dentro la proprietà affittata). Il massimale è pari a € 800.000.
L’assicurazione è applicabile “sotto certe condizioni, ed entro certi limiti ed esclusioni”. In particolare non è valida per:

1. atti intenzionali tra cui: lesioni personali dolose o abusi e molestie sessuali (da parte dell’host o di altre persone coperte da assicurazione)
2. perdita di guadagno
3. lesioni personali o durante attività a scopo pubblicitario
4. funghi o batteri
5. emissioni tossiche
6. malattie trasmissibili
7. atti di terrorismo
8. responsabilità civile sui prodotti
9. inquinamento
10. intossicazione da amianto, piombo o silice».

Un host Airbnb deve però ricordare che non tutte le spese sono a carico di Airbnb. È lui infatti che deve adempiere a norme e disposizioni locali, che regolano i rapporti tra proprietario e ospiti.
Il consiglio per Airbnb proprietari è di avere sempre un’assicurazione che copra anche la casa (quella di Airbnb è solo lato host) e la responsabilità civile verso terzi. Si potrà garantire così la copertura dei danni del tuo ospite o anche di un inquilino registrato, anche se non è obbligatoria per legge (a differenza delle strutture ricettive extra alberghiere come case vacanze, bed&breakfast e affittacamere che, come da Codice del Turismo decreto legislativo 79/2011, sono obbligate a sottoscrivere una polizza assicurativa).

Verifica inoltre se la polizza per la casa garantisce la tutela legale durante le controversie, e/o il servizio di assistenza legale.

Il costo è di qualche centinaio di euro all’anno (circa 150-200 Euro), a seconda della compagnia assicurativa scelta.

Se sei un proprietario Airbnb: cosa devi e non devi fare

Per prima cosa non è possibile chiedere ai tuoi inquilini di uscire temporaneamente dalla casa che hai loro affittato. In modo da poter guadagnare di più durante l’estate utilizzando Airbnb.
Se i tuoi inquilini decidono di subaffittare la proprietà mentre sono via, hanno bisogno del tuo permesso e devono rispettare il loro contratto di locazione. Non possono subaffittare la proprietà senza il tuo permesso.
Ricorda che i padroni di casa sono imprenditori. Devono affittare legalmente la loro casa, competere in un mercato affollato e scegliere un prezzo di quotazione intelligente. Ecco come farlo:

CREA UN ELENCO ATTRAENTE

Scopri come rendere unica la tua proprietà tra gli hotel locali, e altri affitti. Internet è pieno di guide per creare l’annuncio perfetto, e Airbnb offre ai membri un “toolkit” sull’argomento.

Per riassumere alcuni dei consigli più importanti: foto allettanti. “Le immagini sono ciò che vendono proprietà“, afferma Scott Shatford, co-fondatore e CEO di Airdna. “Qualsiasi cosa tu stia scrivendo su di te, non significa nulla se non hai belle immagini“.
Shatford consiglia a tutti gli Airbnb proprietari inoltre fotografie orientate al paesaggio, che mostrano lo spazio pulito, ben decorato e pieno di potenziale. “Quello che stai cercando di vendere è quello che puoi fare in un Airbnb piuttosto che in una camera d’albergo“, dice. Quindi assicurati di includere immagini della cucina ben fornita, ad esempio, o dei negozi e ristoranti dietro l’angolo.

ASSICURATI CHE IL PREZZO SIA GIUSTO

Airbnb ha uno strumento Smart Pricing che, “consente di impostare i prezzi in modo automatico per aumentare o diminuire in base alle variazioni della domanda di inserzioni come la tua”. Altri suggerimenti per impostare il prezzo della tua proprietà:

• confronta la tua proprietà con affitti simili nella zona per valutare quanto chiedere per ogni notte;
• tieni il prezzo un po’ più basso della concorrenza, finché non hai accumulato alcune recensioni positive;
• anticipa eventi locali che portano molte persone in città, come conferenze, maratone e festival musicali. In queste date aumenta il numero di giorni disponibili.

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